Vender tu piso a un fondo inversor en Sevilla o a una empresa de “compramos tu casa” te da rapidez y certeza, pero casi siempre a un precio claramente por debajo de mercado, porque el comprador necesita ganar margen al revender. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 prohíbe a estos compradores profesionales adquirir vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado fijado por una tasación independiente, hasta el 31 de diciembre de 2030. Antes de firmar, compara esa oferta con lo que obtendrías en una venta bien hecha.
Si estás leyendo esto, probablemente tienes prisa. Una herencia que hay que repartir, un inquilino que no paga, un piso ocupado, un cambio de ciudad o, simplemente, necesidad de liquidez. Y en tu buzón, en el móvil o en Google aparece la solución mágica: “compramos tu casa en 24 horas”. Te lo explico sin rodeos, porque en RK vemos cada semana a propietarios que llegan con una de estas ofertas encima de la mesa: vender piso a un fondo inversor en Sevilla puede tener sentido en algunos casos muy concretos, pero en la mayoría de los pisos de Triana, Los Remedios o Nervión es dejarse dinero que no hace falta perder. Vamos por partes.
Indice de contenidos
Quién compra pisos “en 24 horas” en Sevilla
Detrás del mismo eslogan hay compradores muy distintos. Conviene saber con quién estás hablando, porque no negocian igual ni asumen los mismos riesgos.
Empresas “Compramos tu casa” (iBuyers)
Adquieren inmuebles por debajo de precio para reformar lo justo y revender en pocos meses. Muy activos en pisos de los años 60 y 70 para reformar en Cerro del Águila, Su Eminencia, Tiro de Línea o interior de Triana.
Fondos y Grandes Tenedores
Construyen carteras de alquiler a largo plazo o compran deudas hipotecarias impagadas y pisos con problemas (ocupados, herencias en conflicto), aplicando los mayores descuentos del mercado.
Inversores Particulares
Ahorradores sevillanos que buscan rentabilidad por alquiler o para sus hijos. Cierran rápido si tienen la financiación preaprobada y pagan precios cercanos al mercado real.
Empresas de “compramos tu casa” e iBuyers
Sociedades que compran para revender tras una reforma rápida: comprar barato, reformar lo justo y vender en pocos meses. Hacen una oferta rápida, a veces solo con fotos, y la condicionan a una revisión posterior. En Sevilla se mueven mucho en pisos de los años 60-70 sin ascensor o para reformar: Cerro del Águila, Su Eminencia, Tiro de Línea, Triana interior o barriadas de Nervión.
Fondos de inversión y grandes tenedores
Compran para alquilar o construir carteras, a menudo a través de intermediarios locales: cuanto menos pagan, mejor rentabilidad. También compran créditos hipotecarios impagados y viviendas con problemas (ocupadas, con litigios), que son precisamente las que más descuento soportan.
Inversores particulares
El ahorrador sevillano que busca un piso para alquilar o para su hijo. No compra “en 24 horas”, pero cierra rápido si tiene la financiación lista y paga por rentabilidad razonable, no por margen especulativo.
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Cuánto descuento aplica un fondo inversor al comprar tu piso
No te voy a dar un porcentaje “de mercado” porque no existe una estadística oficial fiable que lo mida, y cada operación es distinta. Lo que sí puedo explicarte es cómo hace la cuenta el comprador, porque es siempre la misma. Funciona al revés que tú: no parte de lo que vale tu piso, sino de lo que él espera ganar.
La fórmula que usan, con más o menos sofisticación, es esta:
¿Cómo calcula su oferta un fondo o comprador profesional?
A diferencia de un comprador particular, un fondo no parte del valor de tu piso, sino del margen que necesita obtener al revenderlo. La fórmula matemática que aplican es esta:
💡 Conclusión para el vendedor: Cuanto más libre de cargas y cuidado esté tu piso, más innecesario es regalarle al fondo ese “colchón de riesgo” y ese “beneficio objetivo” que salen directamente de tu bolsillo.
¿Qué deduce exactamente el comprador profesional?
📈 Precio de Reventa Esperado
La estiman siempre por lo bajo de forma ultra prudente para no equivocarse en sus proyecciones de salida.
🔨 Presupuesto de Reforma
En pisos de los años 60 y 70 con instalaciones antiguas, presupuestan la obra con un amplio margen de seguridad.
🏛️ Impuestos y Gastos
Descuentan los costes de su compra (ITP general del 7 % en Andalucía o regímenes especiales), notaría, registro y la comercialización futura.
⏱️ Coste Financiero y Tiempo
Cada mes adicional que el inmueble pasa en fase de obra o comercialización genera un coste de capital que descuentan desde el día uno.
🛡️ Colchón de Riesgo
Vicios ocultos, situaciones posesorias (okupas, inquilinos) o retrasos judiciales: cualquier incertidumbre imprevista la descuentan de la oferta.
💼 Beneficio Objetivo
Es el margen comercial del fondo. Aunque es un objetivo de negocio legítimo, es un importe que sale directamente de tu precio de venta.
Lo importante: cuanto más limpio y vendible es tu piso, más absurdo es que pagues tú todas esas partidas. Con papeles en regla y en un barrio con demanda, ese “colchón de riesgo” es dinero que te quedarías con una venta normal.
El nuevo límite legal: el RDL 29/2026 y el suelo del 70 % de la tasación
Aquí está la novedad de esta misma semana. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el 8 de octubre de 2026, limita en su artículo 1 las compras de vivienda a precio de derribo por parte de compradores profesionales. Es la primera vez que la ley pone un suelo al descuento que te pueden aplicar. Te explicamos todos los detalles en el artículo sobre el Nuevo decreto de Vivienda 2026.
Qué prohíbe exactamente
Hasta el 31 de diciembre de 2030, determinados compradores no pueden adquirir viviendas a título gratuito ni por un precio inferior al 70 % de su valor de mercado. Ese valor no lo decide el comprador: se fija a la fecha del acuerdo vinculante mediante una tasación independiente emitida por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España.
A quién se aplica
- A las entidades, con o sin personalidad jurídica, dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación (el perfil típico de las empresas de “compramos tu casa” y de los fondos de deuda).
- A las personas jurídicas que sean grandes tenedores (más de 10 inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros) y a las entidades de su mismo grupo o que actúen por su cuenta.
- Se aplica en todo el territorio, no solo en zonas tensionadas. Por tanto, también en Sevilla, aunque la Junta de Andalucía no haya declarado zonas tensionadas.
Excepciones
Quedan fuera los entes públicos de vivienda social y asequible y las compras destinadas al menos siete años a vivienda habitual asequible o social, a residencias sociosanitarias, a residencias del tercer sector para colectivos vulnerables o a víctimas de violencia de género. Se respetan las compraventas ya escrituradas antes de su entrada en vigor.
Lo que el 70 % NO significa
El Suelo del 70 % de la Tasación (Real Decreto-ley 29/2026)
Desde el 8 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2030, los compradores profesionales, fondos y grandes tenedores no pueden adquirir viviendas por menos del 70 % de su valor de mercado, fijado mediante tasación independiente homologada por el Banco de España.
Ojo con leerlo al revés. El 70 % es un suelo legal, no un precio justo. Un ejemplo con números redondos: si una tasación independiente valora tu piso en 250.000 €, a un comprador sujeto a la norma le está prohibido pagarte menos de 175.000 €. Pero pagarte 180.000 € seguiría siendo legal, y serían 70.000 € menos que el valor de tasación.
Ponlo al lado de nuestros números: en las exclusivas de RK, la diferencia media entre el precio con el que salimos al mercado y el precio de cierre ronda el 4,5 %, y llegamos a arras en una media de 56 días. La pregunta no es si el fondo cumple la ley, sino cuánto te cuesta cada semana que te ahorras.
El resto de cambios del decreto, en nuestro artículo sobre el decreto de vivienda 2026 y lo que cambia si vendes o alquilas en Sevilla.
Venta a fondo, venta rápida en exclusiva o venta a inversor particular: comparativa
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Cómo protegerte si vas a vender tu piso a un fondo inversor en Sevilla
Si decides vender a un comprador profesional, perfecto: es tu decisión. Pero hazlo con estas siete comprobaciones.
🛡️ Checklist de seguridad si vas a negociar con un comprador profesional
Si decides aceptar una oferta rápida de un comprador profesional, exige estas 7 garantías:
Cuándo SÍ tiene sentido vender a un inversor
Cuando tu vivienda SÍ cumpla con alguno de estos requisitos
Hay casos concretos en los que aceptar una oferta rápida es la opción más sensata:
Pisos con okupas o inquilino moroso en Sevilla
Es el terreno donde más se mueven los fondos, y por una razón que poca gente conoce.
Vivienda ocupada sin título
Un piso ocupado se puede vender legalmente; el comprador asume el problema y lo descuenta del precio. Para recuperar la posesión hay dos caminos:
- Vía civil rápida (Ley 5/2018): permite al propietario persona física, a entidades sin ánimo de lucro y a entidades públicas de vivienda social reclamar la posesión; los ocupantes tienen cinco días para aportar un título que justifique su estancia. Las sociedades mercantiles no pueden usar esta vía.
- Vía penal: desde la reforma de la Ley Orgánica 1/2025, los delitos de usurpación y allanamiento de morada pueden tramitarse por el procedimiento de juicios rápidos.
Los plazos dependen de cada juzgado de Sevilla y de cada caso: desconfía de quien te prometa fechas. Lo relevante para tu bolsillo: como persona física tienes una herramienta que el fondo, como sociedad mercantil, no tiene. Antes de vender con descuento por “piso okupado”, valora con un abogado si te compensa recuperar primero la posesión; en RK lo estudiamos con nuestros abogados colaboradores.
Inquilino moroso
Si el piso está alquilado, el comprador se subroga en el contrato (artículo 14 de la LAU), y el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto salvo renuncia pactada (artículo 25 de la LAU). Con impago, la vía es el desahucio, y el comprador profesional descontará el tiempo que calcule hasta recuperar la vivienda. Ten en cuenta que la nueva prórroga extraordinaria de hasta dos años del RDL 29/2026 la puede pedir el inquilino al corriente de pago, no el moroso. Todo el detalle, en nuestra guía para vender un piso alquilado en Sevilla.
Herencias con prisa: vender rápido sin malvender
El caso más habitual en Triana y en el Aljarafe: el piso de los padres, varios hermanos y un reloj que corre, porque el Impuesto de Sucesiones se declara en seis meses desde el fallecimiento (prorrogables). Pero ojo:
- Para vender, la herencia tiene que estar aceptada y la vivienda adjudicada; el fondo no se salta ese paso, así que tampoco te ahorra ese tiempo.
- Todos los herederos tienen que firmar. Si hay acuerdo, una venta en exclusiva bien planificada se puede preparar en paralelo a la tramitación de la herencia.
- El impuesto en Andalucía suele ser menor de lo que la gente teme.
En RK coordinamos con abogados la aceptación, la plusvalía municipal y la venta para que el piso esté en el mercado el mismo día que se puede vender, no tres meses después.
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Alternativas a vender a un fondo inversor en Sevilla
1. Venta en exclusiva con plazo corto
La opción que mejor equilibra prisa y precio. La clave no es anunciarlo en todas partes, sino lanzarlo a compradores ya cualificados. En RK lo hacemos con valoración basada en Registro y MLS y cálculo de tu neto antes de empezar; Home Staging y tour Matterport para que el piso se entienda a la primera; compradores con financiación verificada por nuestro bróker aliado; difusión en el MLS Alianza Sevilla, e informe tras cada visita.
Resultado medio del método RK en Sevilla
Si quieres ver el método completo, está en el artículo vender piso en Sevilla en 2026: el método con el que vendemos en 56 días.
2. Venta con inquilino a inversor particular
Con un inquilino que paga, tu comprador natural no es un fondo que descuenta riesgo, sino un ahorrador sevillano que busca rentabilidad estable, muy activo en Nervión o Los Remedios.
3. Venta de la nuda propiedad
Para propietarios mayores que necesitan liquidez sin dejar su casa: vendes la nuda propiedad, te reservas el usufructo y cobras ahora. El precio depende de tu edad y del valor del piso; pide asesoramiento fiscal antes, porque afecta a tu IRPF y a la herencia.
4. Venta a una entidad pública si el piso lleva años vacío
Una novedad del mismo RDL 29/2026: hasta el 31 de diciembre de 2027, la ganancia por vender una vivienda que haya estado vacía dos años continuados a una entidad pública de vivienda queda exenta en el IRPF hasta 200.000 € (con exención decreciente hasta 800.000 €). Además, estas entidades no están sujetas al límite del 70 %. Para herederos con un piso cerrado desde hace tiempo, merece la pena estudiarlo.
Sevilla barrio a barrio: dónde tiene menos sentido malvender
Los datos de idealista de septiembre de 2026 dibujan un mercado con mucha demanda: el precio medio de oferta en Sevilla capital está en 2.933 €/m², un 10,4 % más que hace un año.
*Fuente: Informe de precios de oferta de idealista, septiembre de 2026.
En Triana, Los Remedios o Nervión, un piso en buen estado tiene compradores particulares de sobra: venderlo con descuento de inversor es regalar dinero. En Cerro-Amate, donde tenemos la oficina del Cerro del Águila, la subida anual es la mayor de la ciudad: si te insisten para comprarte allí o en Su Eminencia, es porque esperan ganar la revalorización que tú te perderías.
Preguntas frecuentes sobre vender piso a un fondo inversor
¿Es legal que un fondo me compre el piso por debajo de su valor?
Sí, pero con un límite legal estricto. Desde el 8 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades dedicadas a comprar inmuebles por debajo de su tasación y las personas jurídicas grandes tenedoras no pueden pagar menos del 70 % del valor de mercado fijado por una tasación independiente homologada (Real Decreto-ley 29/2026).
¿Quién efectúa la tasación que marca el límite del 70 %?
Una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, fijándose el valor a la fecha del acuerdo vinculante. Solicita siempre una copia formal del informe de tasación y verifica la acreditación de la entidad tasadora.
¿Puedo vender un piso con okupas en Sevilla a un fondo?
Sí, es totalmente legal. El comprador asume la situación posesoria descontando el coste y tiempo de resolución del precio. No obstante, si eres persona física, evalúa previamente con un abogado la vía civil rápida de la Ley 5/2018 para recuperar la vivienda y vender posteriormente a valor de mercado.
¿Conviene vender a un inversor un piso procedente de una herencia?
Únicamente si existen problemas complejos que impidan la venta ordinaria (proindivisos en conflicto, ruina o urgencia extrema). En situaciones normales, la estrategia óptima es tramitar la aceptación de herencia en paralelo al plan de comercialización para vender a precio de mercado.
¿Qué debo comprobar en el contrato de arras con una empresa de compra rápida?
Revisa la modalidad de arras (preferiblemente penitenciales), el importe entregado como señal, la fecha firme de escritura pública y, especialmente, las cláusulas condicionantes que faculten al comprador a rebajar el precio final tras su “inspección técnica”.
¿Es lo mismo la tasación homologada que la valoración de mercado?
No. La tasación oficial sigue una metodología regulada de carácter prudente (Orden ECO/805/2003) enfocada a garantías bancarias. La valoración profesional de mercado estima el importe real de cierre que un comprador está dispuesto a pagar hoy en tu zona.
