Puedes vender un piso alquilado en Sevilla sin echar al inquilino. Tienes tres caminos: venderlo con el inquilino dentro a un inversor (el comprador se subroga en el contrato), pactar su salida y venderlo vacío, o esperar a que termine el contrato. Antes de firmar nada debes ofrecerle el derecho de tanteo (30 días naturales), salvo que lo haya renunciado por escrito, y revisar cómo te afectan los dos decretos de vivienda aprobados el 6 de octubre de 2026.
Si estás pensando en vender un piso alquilado en Sevilla, lo primero que te digo es que no estás ante un problema, sino ante una decisión con tres salidas y un precio distinto para cada una. En la oficina de Triana nos llega cada semana la misma duda: “¿lo tengo que vaciar?”. Depende de tu contrato, de tu inquilino, de lo que necesites cobrar y, desde octubre de 2026, de dos decretos nuevos. Te lo explico paso a paso.
Indice de contenidos
Las 3 formas de vender un piso alquilado en Sevilla (y cuál te conviene)
Opción 1: vender con el inquilino dentro a un inversor
Es la vía más rápida si el contrato es reciente y el inquilino paga bien. El comprador se subroga: ocupa tu lugar como arrendador con la misma renta, la misma fianza y el mismo plazo. Al inquilino no le cambia nada salvo el número de cuenta.
- A quién le interesa: pequeños inversores sevillanos, familias que compran “para el niño” y compradores de fuera que quieren un activo ya alquilado.
- Lo menos bueno: el inversor compra rentabilidad, no metros. El precio sale de la renta y suele quedar por debajo del de un piso vacío.
Opción 2: pactar la salida del inquilino y vender vacío
Si tu inquilino quiere mudarse, o se le ofrece algo que le compense (una cantidad, ayuda con la mudanza, más tiempo para buscar), se firma un acuerdo de resolución anticipada y vendes la vivienda libre al comprador de vivienda habitual, que es el que paga más.
- Lo menos bueno: la salida cuesta dinero y depende del inquilino. No hay cifra legal: es una negociación que debe quedar por escrito, con fecha de entrega de llaves y estado de la vivienda. A cambio, puedes preparar el piso con Home Staging.
Opción 3: esperar a que termine el contrato
Es la opción sin conflicto, pero la más lenta: a los 5 años de duración mínima (7 si el arrendador es sociedad) se suman la prórroga tácita y las nuevas prórrogas de los RDL 28 y 29/2026. Esperar puede significar años, no meses.
Tabla comparativa: con inquilino, vacío pactado o esperar
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Lo que dice la ley al vender un piso alquilado: subrogación, duración y preavisos
El comprador hereda tu contrato (artículo 14 de la LAU)
El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es claro: quien compra una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros cinco años del contrato (siete si el arrendador anterior era persona jurídica), aunque el contrato no esté inscrito en el Registro. Si el plazo pactado es mayor, lo soporta entero salvo que sea tercero hipotecario; en ese caso, el vendedor indemniza al inquilino con una mensualidad por cada año que falte.
Traducido: vender no rompe el contrato.
Cuánto dura de verdad tu contrato según cuándo se firmó
El arrendador persona física puede recuperar la vivienda para uso propio o de familiares en primer grado comunicándolo con dos meses de antelación (artículo 9.3 LAU), siempre que esa necesidad sea real. Vender no es una causa para recuperar la vivienda.
Prórroga extraordinaria del RDL 29/2026: hasta dos años más
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el 8, permite al inquilino de vivienda habitual pedir una prórroga extraordinaria por anualidades de hasta dos años si está al corriente del pago y lo ha estado durante los ocho meses anteriores. Es obligatoria para el arrendador salvo acuerdo, nuevo contrato o necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda. La venta no es una excepción: el comprador también tendrá que respetarla.
RDL 28/2026: el nuevo régimen de prórrogas desde el 15 de noviembre
El Real Decreto-ley 28/2026, también del 6 de octubre, reescribe el artículo 10 de la LAU para los vencimientos posteriores al 15 de noviembre de 2026. Lo que más afecta a quien vende:
- Si nadie avisa, el contrato se prorroga por periodos sucesivos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica).
- El arrendador debe preavisar con seis meses (antes eran cuatro) y, salvo excepciones (necesidad propia o de familiares, que el inquilino no viva allí, nuevo contrato, que tenga otra vivienda en el municipio o que rechace una oferta de renovación), pagarle una indemnización: la mayor entre doce mensualidades calculadas según el sistema de índices de referencia o una mensualidad por año de residencia.
- La norma deja claro que vender la vivienda no elimina el derecho del inquilino a esa indemnización.
- La prórroga extraordinaria de hasta tres años es solo para zonas de mercado tensionado. En Andalucía la Junta ha dicho que no tiene intención de declararlas, así que en Sevilla hoy no se aplica.
Ojo: los reales decretos-leyes deben convalidarse en el Congreso en 30 días. En RK lo revisamos con nuestros abogados antes de poner el piso a la venta, no después.
Tanteo y retracto: cómo notificar al inquilino sin que se caiga la venta
📩 Procedimiento legal para notificar el Tanteo y Retracto
Notificación fehaciente al inquilino informando de la decisión de vender, precio de la operación, forma de pago y condiciones esenciales. Dispone de 30 días naturales para ejercer su derecho de compra preferente.
La comunicación debe efectuarse mediante burofax con certificación de contenido y acuse de recibo o requerimiento notarial. Las notificaciones informales por mensajería instantánea carecen de validez legal.
El Registro de la Propiedad exige acreditar documentalmente las notificaciones efectuadas. Si existió renuncia expresa en el contrato, se debe notificar igualmente la intención de venta con al menos 30 días de antelación.
El artículo 25 de la LAU da al inquilino un derecho de adquisición preferente: comprar en las mismas condiciones que tu comprador.
- Tanteo: le notificas de forma fehaciente tu decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales. Tiene 30 días naturales para decir si compra.
- Retracto: si no le notificaste, o vendiste a un precio o en condiciones distintas a las notificadas, puede “quitarle” la compra al comprador en los 30 días naturales siguientes a conocer las condiciones reales de la venta.
- Registro: para inscribir la compraventa hay que acreditar esas notificaciones; si te las saltas, el problema aparece en el peor momento.
Cómo notificar bien (lo que hacemos en cada operación)
- Burofax con certificación de contenido o requerimiento notarial. Un WhatsApp no vale.
- Incluye precio exacto, forma de pago, fecha prevista de escritura y cualquier condición relevante (por ejemplo, si el comprador paga con hipoteca).
- Notifica con el precio ya cerrado (arras con cláusula de tanteo): si luego cambia, hay que volver a notificar.
¿Y si el contrato dice que el inquilino renuncia al tanteo?
El propio artículo 25 permite pactar esa renuncia en el contrato. Aun así, el arrendador debe comunicar al inquilino su intención de vender con al menos 30 días de antelación a la firma de la compraventa. Ojo con un matiz nuevo: según la exposición de motivos del RDL 29/2026, en las ventas conjuntas (por ejemplo, un edificio entero de la Macarena o de San Bernardo) se preserva el derecho del inquilino cuando su vivienda se puede individualizar, con un precio imputado por criterios objetivos, y se impide renunciar a él. Si vendes un piso suelto, la renuncia pactada sigue siendo la regla; si vendes varias viviendas a la vez, consúltalo antes.
¿Cuánto vale un piso alquilado en Sevilla? Cómo afecta el inquilino al precio
Un piso vacío se valora por comparación con ventas reales de tu calle; uno alquilado, por rentabilidad.
Como referencia, idealista situó la rentabilidad bruta media del alquiler de vivienda en España en el 6,5 % en el segundo trimestre de 2026. El inversor hace la cuenta al revés:
¿Cómo calcula el precio un inversor?
Si tu piso está alquilado en 900 €/mes (10.800 €/año) y el inversor busca una rentabilidad del 6,5 % bruta, la valoración que resulta es:
Si el inmueble valdría más dinero estando vacío, esa diferencia de valor representa exactamente lo que te cuesta vender manteniendo al inquilino dentro.
Lo que más mueve el precio:
- La renta frente al mercado: un contrato antiguo con renta baja penaliza mucho. Recuerda que el RDL 29/2026 limita la actualización anual de la renta al 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027, así que el inversor no podrá corregirla rápido.
- Los años que quedan de contrato y las prórrogas posibles.
- El historial de pagos: recibos al día y, si lo hay, seguro de impago.
- Quién compra: si es un gran tenedor (más de 10 viviendas o más de 1.500 m² residenciales), el RDL 29/2026 le impide comprar por debajo del 70 % del valor de tasación hasta el 31 de diciembre de 2030. Esto pone un suelo a las ofertas “de fondo”.
Para hacer la cuenta con datos de tu calle cruzamos compraventas del Registro con operaciones de la MLS. Nueve de cada diez exclusivas que gestionamos se venden (de media, en 56 días hasta arras), con una diferencia media de alrededor del 4,5 % entre el precio de salida y el de cierre: valorar bien al principio es lo que evita bajadas después.
Inquilino moroso u okupa: qué puedes hacer antes de vender
🔴 Inquilino Moroso
Situación: Dispone de contrato legal de arrendamiento, pero incumple el pago de las rentas acordadas.
- Procedimiento: Requerimiento fehaciente previo y demanda judicial de desahucio por falta de pago.
- Condición clave: Al no estar al corriente en los pagos, el inquilino pierde el derecho a solicitar la prórroga extraordinaria de hasta dos años del Real Decreto-ley 29/2026.
- Impacto en la venta: Es posible vender con el proceso en curso, pero se limita a inversores especializados y exige aplicar un descuento sobre el precio.
🚫 Ocupante Ilegítimo (Okupa)
Situación: Carece de todo título o derecho que justifique la posesión de la vivienda.
- Vía Penal (Ley Orgánica 1/2025): Los delitos de usurpación y allanamiento de morada se tramitan mediante el procedimiento de juicio rápido.
- Vía Civil (Ley 5/2018): Si el propietario es persona física, cuenta con un mecanismo ágil de recuperación de la posesión.
- Impacto en la venta: Inviable para compradores residenciales con crédito hipotecario.
Nuestro consejo: resuelve primero, vende después. Con un procedimiento judicial abierto casi desaparecen los compradores con hipoteca.
La fianza: qué pasa con ella al vender (y el cambio de AVRA)
En Andalucía, hasta enero de 2026 el arrendador tenía que depositar la fianza en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA). La Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía (BOJA de 24 de diciembre de 2025), en su disposición adicional sexta, suprimió esa obligación a partir del 24 de enero de 2026: ahora el arrendador conserva la fianza. La fianza sigue siendo obligatoria por la LAU. Las fianzas que ya estaban depositadas las reintegra la Administración autonómica a solicitud de los interesados conforme se extinguen los contratos.
Al vender con inquilino, la fianza pasa al comprador, porque es él quien tendrá que devolverla cuando termine el contrato. Lo habitual es descontar su importe del precio en la escritura, de forma que nadie tenga que adelantar dinero. Si sigue depositada en AVRA, lo dejamos resuelto con el abogado antes de las arras.
Traspaso de Fianza en la Compraventa
Desde el 24 de enero de 2026 (Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía), los arrendadores ya no están obligados a depositar la fianza en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), pasando a custodiarla directamente.
Gastos e impuestos al vender un piso alquilado en Sevilla
Fiscalmente se parece a vender cualquier piso, con matices:
- IRPF (ganancia patrimonial): tributa en la base del ahorro, por tramos del 19 % al 30 % (Ley 7/2024). Ojo: la exención por reinversión en vivienda habitual y la de mayores de 65 años solo se aplican a tu vivienda habitual, y un piso alquilado no lo es. Además, las amortizaciones que hayas deducido estos años en la declaración del alquiler reducen el valor de adquisición, así que aumentan la ganancia.
- Rentas hasta la firma: las rentas cobradas hasta el día de la escritura son tuyas y debes declararlas; desde ese día son del comprador.
- Plusvalía municipal: la paga el vendedor al Ayuntamiento de Sevilla (o al de tu municipio si el piso está en el Aljarafe o Los Alcores).
- Para el comprador: ITP en Andalucía del 7 % con carácter general sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia catastral. Los tipos reducidos del 3,5 % para jóvenes son para vivienda habitual del comprador, así que no suelen aplicarse a quien compra con inquilino dentro.
- Gastos: certificado energético, cancelación de hipoteca si la hay y prorrateo del IBI.
Documentación para vender un piso alquilado (checklist)
Recopila estos 8 documentos antes de lanzar el inmueble al mercado inversor o residencial:
Visitas con el inquilino dentro: cómo enseñar el piso sin quemar a nadie
La vivienda es el domicilio del inquilino: no puedes enseñarla sin su permiso salvo que el contrato regule las visitas. Trátalo como aliado:
- Habla con él antes de publicar el anuncio: su contrato se mantiene y tiene derecho de tanteo.
- Tour virtual Matterport: se graba en una sola visita y el comprador recorre el piso en 3D las veces que quiera; solo entran los realmente interesados. En nuestras exclusivas vendemos con 6 a 8 visitas de media, y con inquilino eso marca la diferencia entre colaboración y hartazgo.
- Compradores filtrados: calificados financieramente con nuestro bróker aliado; nadie entra a curiosear.
- Visitas agrupadas en franjas pactadas, siempre con agente, e informe al propietario tras cada una.
¿Tienes el piso alquilado y estás pensando en vender?
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Vender piso alquilado en Sevilla por barrios: lo que vemos en cada zona
📍 Vender piso alquilado en Sevilla según la zona o barrio
🏠 Triana
Mucho comprador final que busca residir en el barrio; el piso vacío tiene más recorrido comercial[cite: 9].
💡 Con inquilino: El inversor busca activamente el entorno de Betis, San Jacinto y la Cava[cite: 9].
🏙️ Los Remedios
Pisos amplios de perfil familiar predominantemente en torno al eje de Asunción y República Argentina[cite: 9].
⚠️ Con inquilino: La demanda compradora se reduce de forma notable[cite: 9].
🏬 Nervión
Demanda mixta con gran atractivo tanto para vivienda habitual como para inversión[cite: 9].
💡 Con inquilino: Inversores interesados en el eje Luis de Morales – Viapol si hay buena renta[cite: 9].
🏥 Macarena
El entorno del Hospital Virgen Macarena atrae fuerte perfil inversor[cite: 9].
💡 Frecuente venta de varios inmuebles juntos, donde aplica la norma de ventas conjuntas[cite: 9].
🦅 Cerro del Águila
Ubicación de nuestra segunda oficina (Av. Hytasa)[cite: 9]. Precios de entrada asequibles[cite: 9].
💡 Zona de gran tracción para el pequeño inversor local[cite: 9].
🏡 Aljarafe
Adosados y pisos familiares en municipios como Mairena, Tomares o Bormujos[cite: 9].
💡 Con niños en el piso: La salida pactada se suele negociar según el calendario escolar[cite: 9].
Preguntas frecuentes sobre vender un piso alquilado en Sevilla
¿Puedo vender mi piso si el inquilino no quiere marcharse?
Sí. El comprador se subroga legalmente en la posición del arrendador (artículo 14 de la LAU) y el inquilino continúa en la vivienda manteniendo idénticas condiciones pactadas. La transmisión de la propiedad no faculta la resolución unilateral del contrato.
¿Cuántos días tiene el inquilino para ejercer el derecho de tanteo?
Dispone de 30 días naturales a partir de la recepción de la notificación fehaciente en la que se detallan el precio y las condiciones completas de la compraventa.
¿Debo notificar al inquilino si en el contrato renunció al tanteo?
Sí. Aunque exista renuncia contractual explícita al derecho de adquisición preferente, la ley exige comunicar la intención formal de venta con un mínimo de 30 días de antelación al otorgamiento de la escritura pública.
¿Se reduce el valor de venta de un piso por estar alquilado?
Habitualmente sí, dado que el público inversor valora la finca en función de la rentabilidad anual que genera y no por la valoración de mercado residencial desocupado. La variación de valor dependerá de la cuantía de la renta, los años pendientes de contrato y la ubicación del inmueble.
¿Qué ocurre con la fianza al transmitir la finca?
La fianza se transfiere al nuevo comprador, que asumirá la obligación de restituirla al término del arrendamiento. Lo habitual es compensar o descontar su importe de la liquidación final el día de la escritura pública.
¿Afecta la prórroga extraordinaria del RDL 29/2026 a la venta?
Sí. Si el arrendatario se encuentra al corriente de pago, puede solicitar una prórroga de hasta dos años adicionales al vencimiento. La transmisión del inmueble no constituye causa de excepción, quedando el nuevo adquirente obligado a respetarla.
