Con el ITP de Andalucía en 2026, los jóvenes menores de 35 años pagan un 3,5 % en lugar del 7 % general si compran una vivienda de segunda mano para vivir en ella y su valor no supera 150.000 €. Ese valor es el mayor entre el precio de compra y el valor de referencia del Catastro. Si te pasas un solo euro, pagas el 7 % sobre todo el precio. Tienes dos meses desde la firma para presentar el modelo 600.
Te lo explico como se lo explico a los chavales que se sientan en nuestra oficina de la avenida de Hytasa con la simulación del banco en el móvil: el ITP es el gasto que más sorprende a quien compra su primera casa. Y en Sevilla, con los precios de 2026, la diferencia entre pagar el 3,5 % o el 7 % se decide muchas veces por unos pocos miles de euros de precio… o por un valor de referencia catastral que nadie miró antes de firmar las arras.
Aquí tienes los tipos vigentes, los requisitos exactos, qué pasa si compráis en pareja y uno ya tiene 35, cómo influye el valor de referencia, un ejemplo con números de Cerro del Águila y Triana, las ayudas que puedes sumar y lo anunciado para 2027.
Indice de contenidos
ITP Andalucía 2026 para jóvenes: tipos vigentes y quién paga menos
Cuando compras una vivienda de segunda mano a un particular, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Cuando compras obra nueva a un promotor, no pagas ITP: pagas IVA (10 % en vivienda) y además Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura. En Andalucía, ambos tipos los fija la Ley 5/2021 de Tributos Cedidos, cuya versión consolidada en el BOE está actualizada a 31 de diciembre de 2025.
Fuente: Ley 5/2021, art. 43 y concordantes (BOE, texto consolidado); Agencia Tributaria de Andalucía; Ley 8/2025 de Presupuestos de Andalucía para 2026. La ley también contempla el 3,5 % para víctimas de violencia doméstica o terrorismo y para compras en municipios en riesgo de despoblación.
No funciona por tramos: es un umbral absoluto
Si la vivienda se escritura o tiene un valor catastral de 150.001 €, no pagas el 3,5 % sobre los primeros 150.000 € y el 7 % sobre el euro restante: pasas a tributar el 7 % sobre el total. Un solo euro de exceso te cuesta 5.250 € más de impuesto.
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Requisitos exactos del 3,5 % para menores de 35 en Andalucía
El artículo 43 de la Ley 5/2021 lo dice en una línea: se aplica el 3,5 % “siempre que el adquirente sea menor de 35 años, que el inmueble se destine a su vivienda habitual y que el valor de la misma no sea superior a 150.000 euros”. Detrás de esa frase hay matices que en la notaría se convierten en problemas si no se han revisado antes.
Requisitos indispensables
🎂 Menor de 35 años al firmar
El impuesto se devenga el día de la escritura, así que lo que cuenta es tu edad ese día. Si cumples 35 en noviembre y la firma se retrasa a diciembre por la tasación, pierdes el tipo reducido.
🏠 Vivienda habitual real
Debes habitar la vivienda en un plazo máximo de 12 meses desde la compra y residir en ella de forma continuada durante al menos 3 años (salvo excepciones como traslados laborales o matrimonio).
📊 Límite de 150.000 €
El límite se mide sobre el valor del 100 % de la vivienda, no sobre la parte que compras, y ese valor es el que fija el artículo 10 de la ley estatal del impuesto: el mayor entre el precio de la escritura y el valor de referencia del Catastro. Si Catastro fija 151.000 €, pierdes el 3,5 %. Lo veremos con detalle más abajo, porque es donde más gente se lleva el susto.
📝 Acreditación
No hay que pedir ningún certificado previo. El tipo reducido se aplica en tu propia autoliquidación (modelo 600), declarando que es tu vivienda habitual. Lo que sí tienes que poder demostrar si la Agencia Tributaria de Andalucía comprueba la operación es que vives allí: empadronamiento, suministros a tu nombre, domicilio fiscal en la renta. Si después no cumples los requisitos sin una causa justificada, Hacienda puede reclamarte la diferencia hasta el 7 % con intereses.
Otros dos matices que salen de consultas de la Junta y que preguntan mucho los compradores:
- Si el piso estaba alquilado cuando lo compraste y lo ocupas dentro de esos 12 meses, mantienes el 3,5 %.
- Si alquilas una habitación para ayudarte con la hipoteca pero vives allí, no pierdes el tipo reducido del ITP (aunque sí recortarás proporcionalmente la deducción de la renta).
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¿Y si compramos en pareja y uno ya tiene 35 años?
Matrimonio o Pareja de Hecho
Basta con que uno de los dos cónyuges cumpla los requisitos (edad y vivienda habitual) para que el tipo reducido del 3,5 % se extienda a la totalidad de la vivienda adquirida.
Pareja No Inscrita o Hermanos
El 3,5 % se aplica exclusivamente sobre la cuota del menor de 35 años. La otra parte tributa al 6 % (si es su vivienda habitual) o al 7 % general.
Valor de referencia del Catastro: el detalle que puede costarte miles de euros
Desde 2022, el ITP se calcula sobre el mayor de dos valores: el precio que firmas o el valor de referencia que el Catastro asigna a cada inmueble (Ley 11/2021). Para el límite de 150.000 € se usa ese mismo valor. Traducido al día a día de Sevilla:
- Si negocias un piso en Cerro del Águila a 145.000 €, pero su valor de referencia es 152.000 €, pierdes el 3,5 % y pagas el 7 % sobre 152.000 €.
- Si el valor de referencia está por debajo del precio, no te afecta: se tributa por el precio.
- Bajar el precio en la escritura no sirve de nada si el valor de referencia es más alto. Y, ojo, declarar menos de lo que pagas tiene consecuencias serias.
Pide el valor de referencia antes de firmar las arras, no en la notaría.
Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral. En RK lo incluimos en la ficha de cada vivienda que enseñamos, junto con el resto de datos de Registro, precisamente para que el comprador sepa qué impuesto le toca antes de enamorarse del piso. Si crees que el valor de referencia está mal (por ejemplo, porque el piso pide reforma integral), solo puedes discutirlo pidiendo la rectificación de tu autoliquidación con pruebas. Es lento: mejor saberlo antes.
Ejemplo real de números: Cerro del Águila vs Triana
La conclusión que saco con los compradores: entre el piso de 145.000 € y el de 160.000 € hay 15.000 € de diferencia de precio, pero el impuesto suma otros 6.125 €. Y ese dinero no lo financia el banco: sale de tus ahorros, junto con la entrada, la notaría, el registro y la tasación.
¿Qué compra hoy un joven con 150.000 € en Sevilla? Según el informe de precios de idealista de septiembre de 2026, el distrito Cerro-Amate está en 1.623 €/m², así que 150.000 € dan para unos 92 m² de media. En Triana (3.878 €/m²) dan para unos 39 m², y en Los Remedios (4.005 €/m²) para algo menos de 38 m². Macarena (2.467 €/m²), San Pablo (2.225 €/m²) o Bellavista (2.236 €/m²) quedan en medio, con 60-67 m². Son medias: de una calle a otra cambia mucho.
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Modelo 600: plazo y cómo se presenta
- Plazo: en Andalucía tienes dos meses desde el día siguiente a la firma de la escritura para presentar y pagar (artículo 69 de la Ley 5/2021). Es un plazo propio andaluz, más amplio que el de otras comunidades.
- Cómo: el modelo 600 se presenta de forma telemática en la Oficina Virtual de la Agencia Tributaria de Andalucía, con certificado digital. En la práctica, lo suele tramitar la gestoría del banco o la de la notaría.
- Qué marcar: el tipo reducido por ser menor de 35 años y vivienda habitual. Revisa la copia antes de que se presente: un error de casilla te hace pagar el 7 %.
¿Y la hipoteca? ¿Pago AJD por ella?
No. Desde la reforma de 2018 (Real Decreto-ley 17/2018), el AJD de la escritura de hipoteca lo paga el banco. Y la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario pone a cargo de la entidad la notaría, el registro y la gestoría del préstamo; a ti te toca la tasación. Si compras obra nueva, sí pagas el AJD de la compraventa: un 0,3 % si eres menor de 35 y el valor no pasa de 150.000 €, frente al 1,2 % general. En un piso nuevo de 145.000 €, son 435 € en vez de 1.740 €.
Familia numerosa, discapacidad y VPO
Familia numerosa
Si tienes título de familia numerosa y compras vuestra vivienda habitual, pagas el 3,5 % de ITP (0,1 % de AJD en obra nueva) con un límite mucho más alto: 250.000 €. En Sevilla eso cambia el mapa: con 250.000 € en Nervión (3.643 €/m² de media según idealista) hablamos de unos 68 m², algo impensable con el límite de 150.000 €.
Discapacidad
Mismo 3,5 % y mismo límite de 250.000 € si el comprador tiene un grado de discapacidad igual o superior al 33 %. Novedad 2026: la Ley 8/2025 de Presupuestos de Andalucía extendió los tipos reducidos al caso en que la persona con discapacidad forma parte del núcleo familiar de quien compra. Si vives con un hijo o tu pareja con discapacidad reconocida, revísalo antes de firmar.
VPO de segunda mano
Andalucía no tiene un tipo de ITP específico para la VPO usada: tributa con las mismas reglas que el resto (7 %, 6 % o 3,5 %). Como su precio está limitado, muchas encajan bajo los 150.000 €, así que un joven que la compra como vivienda habitual suele poder aplicar el 3,5 %. Eso sí, antes de dar una señal hay que comprobar el régimen de protección de esa vivienda concreta: precio máximo, si sigue vigente la calificación y qué trámites exige su venta. Nuestros abogados lo revisan en la nota simple y en la cédula de calificación.
Ayudas que puedes sumar al ITP reducido
La deducción en la renta: pequeña pero acumulable
La deducción autonómica subió del 5 % al 6 % en 2025. Incluye amortización, intereses y gastos de compra, con un techo de 542,40 € al año. No te cambia la vida, pero suma cada ejercicio.
Los avales: financian la entrada, no los impuestos
El 15 de septiembre de 2026 el Consejo de Ministros autorizó a la Junta a conceder garantías por 20 millones en 2026 y 10 millones en 2027 para menores de 40 años, y el aval ICO está prorrogado hasta finales de 2027. Pero ojo: aunque el banco financie el 100 % del precio, el ITP, la notaría, el registro y la tasación los pagas tú. En el piso de 145.000 € del Cerro, solo el ITP son 5.075 €.
Si tus padres te ayudan con la entrada
La donación de dinero para comprar la vivienda habitual de un menor de 35 años en Andalucía tiene una reducción del 99 % en el Impuesto de Donaciones, pero exige hacerlo bien: que la escritura de compra recoja la donación y su destino, y comprar dentro del plazo. Si lo hacéis con una transferencia sin más, puedes perder la ventaja.
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Lo que viene en 2027: ¿compensa esperar?
El 24 de septiembre de 2026, la consejera de Economía y Hacienda, Carolina España, anunció que el proyecto de Presupuestos de Andalucía para 2027 incluirá estos cambios, con entrada en vigor prevista el 1 de enero de 2027:
- Tipo general del ITP: del 7 % al 6,75 %.
- Límite del 3,5 % para jóvenes y del 6 % para vivienda habitual: de 150.000 € a 200.000 €.
- Familias numerosas y personas con discapacidad: de 250.000 € a 300.000 €.
Si se aprueba tal cual, el piso de Triana de 160.000 € del ejemplo pasaría de 11.200 € a 5.600 € de ITP para un comprador de 29 años. Pero hoy es un anuncio: falta que el Parlamento apruebe los presupuestos. Mi consejo práctico:
- Si tu piso está entre 150.000 y 200.000 € y la firma puede caer en enero sin perder la vivienda, merece la pena hablarlo con el vendedor y fijar la escritura tras el 1 de enero, condicionado a que la norma esté publicada.
- Si cumples 35 años antes de enero, el cambio no te ayuda: firma cuando te toque.
- Si tu piso está por debajo de 150.000 €, ya pagas el 3,5 %: esperar no te ahorra ITP y puede costarte la vivienda.
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Evaluamos tu capacidad financiera y la viabilidad de los avales autonómicos antes de programar la primera visita.
Comprobamos el valor de referencia de Catastro de cada inmueble para saber si tributarás al 3,5 %, al 6 % o al 7 %.
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Preguntas frecuentes sobre el ITP para jóvenes en Andalucía
¿Cuánto es el ITP para jóvenes en Andalucía en 2026?
Un 3,5 % sobre el valor de la vivienda siempre que tengas menos de 35 años al firmar la escritura, se destine a residencia habitual y su valor no exceda los 150.000 €. Si no cumples la edad pero sí el destino y el precio, aplicas el 6 %; en el resto de supuestos aplica el 7 % general.
¿Qué ocurre si el inmueble supera los 150.000 €?
Se pierde la bonificación completa: tributas al 7 % sobre la totalidad del valor y no únicamente sobre el importe excedido. El cálculo toma siempre el importe mayor entre el precio de compraventa y el valor de referencia de Catastro.
Si compramos en pareja y solo uno tiene menos de 35 años, ¿pagamos el 3,5 %?
Si estáis casados o inscritos como pareja de hecho, sí: la bonificación cubre el 100 % de la compraventa. En parejas no inscritas, el 3,5 % aplica solo al 50 % de la persona menor de 35 años, tributando la otra parte al 6 % o al 7 %.
¿De cuánto plazo dispongo para liquidar el ITP en Andalucía?
Dispones de dos meses a contar desde el día siguiente a la firma de la escritura notarial, presentándolo mediante el modelo 600 ante la Agencia Tributaria de Andalucía.
¿Es obligatorio residir en la vivienda un tiempo mínimo?
Sí: debes habitarla en un plazo no superior a 12 meses desde la firma y mantener tu residencia continuada durante al menos tres años, salvo causas justificadas como matrimonio, separación o traslado de trabajo.
¿Puedo arrendar una habitación sin perder el ITP al 3,5 %?
Sí, según criterio ratificado por la Agencia Tributaria de Andalucía, siempre que continúes habitando el piso como tu vivienda principal. Se reducirá de forma proporcional la deducción autonómica en la declaración de la renta.
¿Baja el ITP en Andalucía en 2027?
El proyecto de Presupuestos de Andalucía prevé reducir el tipo general del 7 % al 6,75 % e incrementar el límite del 3,5 % para jóvenes hasta los 200.000 €, condicionado a su aprobación parlamentaria final.
