Los impuestos al vender un piso en Sevilla en 2026 son dos: el IRPF por la ganancia patrimonial (entre el 19 % y el 30 % sobre lo que ganas, no sobre el precio) y la plusvalía municipal del Ayuntamiento. A eso súmale la hipoteca pendiente, la notaría que te corresponde, el certificado energético y el IBI y la comunidad del año. Lo que queda es tu neto, y conviene calcularlo antes de poner precio.
Cada semana me siento con propietarios de Triana, Los Remedios o Nervión que tienen claro el precio al que quieren vender, pero no lo que van a ingresar en su cuenta cuando salgan de la notaría. Y esa diferencia puede ser de decenas de miles de euros. Aquí te explico, con la normativa vigente en octubre de 2026, qué impuestos pagas al vender tu piso en Sevilla, qué gastos son tuyos y cuáles del comprador, y cómo hacer la cuenta completa con un ejemplo de números.
Indice de contenidos
Qué impuestos y gastos tiene el vendedor en Sevilla (resumen rápido)
Este es el mapa completo que conviene tener delante desde el primer día:
📈 IRPF – ganancia patrimonial
Lo pagas en tu declaración de la Renta del año siguiente a la venta. Solo si ganas dinero con la operación.
🏛️ Plusvalía municipal (IIVTNU)
Impuesto del Ayuntamiento de Sevilla (o del municipio del Aljarafe o Los Alcores donde esté tu vivienda). Plazo de 30 días hábiles desde la escritura.
🏦 Cancelación de la hipoteca
Pendiente y, en su caso, su cancelación registral.
✒️ Notaría
Por ley, la escritura matriz corresponde al vendedor.
🌿 Certificado de eficiencia energética
Obligatorio para vender y para anunciar.
🏘️ IBI y Comunidad
IBI del año (con reparto proporcional) y cuotas de comunidad al día, con su certificado.
🌍 Si no resides en España
El comprador te retiene el 3 % del precio a cuenta de tus impuestos.
Lo que no pagas como vendedor de segunda mano es el ITP: ese impuesto es del comprador (en Andalucía, un 7 % con carácter general). Lo vemos en la tabla de reparto más abajo.
IRPF al vender un piso en Sevilla: cómo se calcula la ganancia patrimonial
Hacienda no grava el precio de venta, sino la diferencia entre lo que te costó el piso y lo que obtienes al venderlo. Es la ganancia patrimonial regulada en los artículos 33 a 35 de la Ley 35/2006 del IRPF. La fórmula es sencilla, pero el diablo está en los detalles:
Cómo calcula Hacienda tu ganancia patrimonial
El IRPF no grava el precio al que vendes, sino el rendimiento neto obtenido según los artículos 33 a 35 de la Ley del IRPF:
- Valor de Transmisión: Precio de venta − gastos y tributos abonados por vender (plusvalía municipal, notaría matriz, CEE, intermediación).
- Valor de Adquisición: Precio de compra original + gastos e impuestos de adquisición (ITP/IVA, notaría, registro) + inversiones y mejoras demostrables con factura − amortizaciones deducidas si estuvo alquilado.
Lo que sí suma a tu valor de adquisición (y casi nadie guarda)
Aquí es donde más dinero se deja la gente. Si en 2015 reformaste la cocina y el baño de tu piso de la calle Pagés del Corro, esa obra aumenta tu valor de adquisición y reduce la ganancia, siempre que sea una mejora (no simple mantenimiento) y puedas justificarla con facturas y pagos bancarios. Pintar no cuenta; cambiar instalaciones, cerramientos o redistribuir sí.
Rescata la escritura de compra, la liquidación del impuesto que pagaste y las facturas de obra: en RK lo pedimos en la primera reunión para calcular el neto con números reales.
Tramos del IRPF del ahorro vigentes en 2026
*Fuente: Agencia Tributaria, escala consolidada del ahorro según Ley 7/2024.
Ojo a dos cosas: los tramos son progresivos (solo pagas el 23 % por la parte que supera los 50.000 €, no por todo) y la ganancia del piso se suma a otras rentas del ahorro que tengas ese año (dividendos, intereses, venta de fondos). Si el piso es de dos titulares al 50 %, cada uno declara su mitad, y eso suele bajar el tipo medio.
Cuándo se paga
No se paga en la notaría: se declara en la Renta del año siguiente. Si vendes en noviembre de 2026, lo declaras en la campaña de primavera de 2027. Resérvalo el día que cobras: he visto más de un disgusto por gastarlo en la entrada de la siguiente casa.
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Exenciones: cuándo no pagas IRPF aunque ganes dinero
A tener en cuenta:
🏡 Reinversión en Vivienda Habitual
Ventas tu residencia de los últimos 3 años y compras otra en un plazo máximo de 2 años (anteriores o posteriores). Exención total o proporcional al capital reinvertido.
👴 Mayores de 65 Años
Exención total del 100 % de la ganancia al vender la vivienda habitual sin necesidad de reinvertir. Aplica también si dejó de serlo en los dos años previos a la venta.
⚖️ Dación en Pago
Entrega de la vivienda habitual por ejecución hipotecaria o pacto de dación para liquidar la deuda bancaria, cuando no se disponga de otros bienes patrimoniales suficientes.
🏛️ Venta a Entidad Pública (RDL 29/2026)
Viviendas desocupadas durante 2 años consecutivos transmitidas a entidades públicas de vivienda hasta el 31/12/2027: ganancia exenta hasta 200.000 €.
Piso heredado: el valor de adquisición es el que declaraste en Sucesiones
En Sevilla buena parte de las ventas que gestionamos son pisos heredados: el piso de los padres en el Cerro del Águila, en Su Eminencia o en Triana. Aquí hay una regla que cambia mucho el resultado: cuando heredas, tu valor de adquisición es el valor que se declaró en el Impuesto sobre Sucesiones (sin que pueda superar el valor de mercado), más los gastos y tributos de esa adquisición (art. 36 LIRPF). No el precio al que lo compraron tus padres.
Si al heredar se declaró un valor muy bajo para “pagar menos”, la ganancia al vender será mayor; si se declaró a valor de mercado y vendes pronto, puede ser mínima. Además, en Andalucía las herencias entre padres e hijos cuentan con reducciones autonómicas muy amplias en Sucesiones, así que declarar un valor ajustado a mercado puede no encarecer el ISD y sí ahorrarte IRPF después: revísalo siempre con tu asesor.
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Plusvalía municipal en Sevilla: lo esencial
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava la revalorización del suelo, no de la vivienda, y en una compraventa la paga el vendedor. Lo básico que debes saber:
- Desde el Real Decreto-ley 26/2021 puedes elegir el cálculo que menos pagues: el método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente según los años) o el método real (ganancia real del suelo).
- Si vendes sin ganancia (por menos de lo que compraste), no hay impuesto, pero tienes que acreditarlo.
- En Sevilla capital el tipo de gravamen que fija la ordenanza fiscal municipal es del 26,53 %, aplicado sobre la base calculada.
- Plazo: 30 días hábiles desde la escritura, ante la Agencia Tributaria de Sevilla.
- Lo que pagas de plusvalía se resta como gasto de la venta en el cálculo del IRPF.
Los otros gastos del vendedor que restan de tu neto
Cancelación de la hipoteca
El capital pendiente se paga el día de la firma con el dinero del comprador. Revisa si tu préstamo tiene comisión por amortización anticipada y prevé la cancelación registral (escritura + inscripción), que el comprador y su banco exigirán. Pide al banco el certificado de deuda con unos días de antelación.
Notaría: qué parte es tuya
El artículo 1455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura (la matriz) corresponden al vendedor y los de la primera copia y siguientes al comprador, salvo pacto en contrario. Lo habitual es pactar “gastos según ley” en las arras.
Certificado energético
Desde el Real Decreto 390/2021 es obligatorio tenerlo en vigor para vender, y la etiqueta debe aparecer en todos los anuncios. Encárgalo a un técnico habilitado antes de publicar.
ITE y cédula de habitabilidad: qué aplica en Sevilla
En Andalucía no existe cédula de habitabilidad para la segunda mano como en otras comunidades, así que no la necesitas para vender. Lo que sí revisan los compradores y sus bancos es la Inspección Técnica de Edificios (ITE) cuando el edificio está obligado por la ordenanza municipal de Sevilla: en bloques de los años 50 y 60 de Los Remedios, Triana o el Tiro de Línea es una pregunta habitual. Si hay obras pendientes, pacta antes de las arras quién asume la derrama.
IBI: el año entero es tuyo… salvo que lo repartas
El IBI se devenga el 1 de enero: quien es propietario ese día es el obligado a pagarlo todo el año. Pero el Tribunal Supremo (sentencia de 15 de junio de 2016) reconoció que el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional desde la entrega, salvo pacto en contrario. Lo más limpio es dejarlo pactado en las arras y liquidarlo en la notaría.
Comunidad de propietarios
Para firmar necesitas el certificado de estar al corriente de pago de la comunidad, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). La vivienda responde de las deudas del año en curso y los tres anteriores, así que el comprador lo exigirá. Si hay una derrama aprobada (ascensor, fachada), pacta por escrito quién la paga.
Si no resides en España: la retención del 3 %
Si el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio y a ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes. Ese dinero es un pago a cuenta: el vendedor presenta después el modelo 210 (tres meses desde que acaba el plazo del 211), donde tributa al 19 % sobre la ganancia y, si la retención fue mayor, pide la devolución. Además, con vendedor no residente, el comprador actúa como sustituto en la plusvalía municipal, por lo que es habitual retener también ese importe.
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Qué paga el vendedor y qué paga el comprador en Sevilla
Ejemplo completo: cuánto te queda limpio al vender un piso en Triana
Las cifras siguientes son un ejemplo ilustrativo para que veas el método; no corresponden a una operación concreta ni sustituyen al cálculo con tus documentos.
Imagina a María, que compró en 2012 un piso de tres dormitorios en Triana y lo vende en 2026. Es su vivienda habitual, pero no va a reinvertir (se va de alquiler) y tiene menos de 65 años. Tiene el piso al 100 % a su nombre y no tiene otras rentas del ahorro ese año.
Caso Ilustrativo: Venta de piso en Triana (320.000 €)
Fíjate en tres lecciones de este ejemplo:
- Las facturas de la reforma valen dinero. Sin los 22.000 € de mejoras justificadas, la ganancia sería de 119.000 € y el IRPF subiría en algo más de 5.000 €.
- Si María reinvirtiera todo en una nueva vivienda habitual en dos años, o si tuviera 65 años, esos 21.190 € de IRPF desaparecerían.
- Si el piso fuera de dos titulares al 50 %, cada uno declararía 48.500 €, que caen enteros en los tramos del 19 % y 21 %, y el IRPF total bajaría.
Por eso en RK hacemos este cálculo antes de fijar el precio: cambia la estrategia, el calendario de la venta y, a veces, la decisión de vender este año o el siguiente.
Cómo pagar menos impuestos al vender tu piso en Sevilla (legalmente)
- Justifícalo todo: escritura y gastos de compra, y facturas de mejoras con su pago bancario.
- Estudia la reinversión o la exención de mayores de 65 antes de mudarte, no después.
- Elige el calendario: la ganancia se suma a tus otras rentas del ahorro del año; a veces conviene escriturar en enero y no en diciembre.
- Si lo has tenido alquilado, recuerda que las amortizaciones deducidas reducen el valor de adquisición. Lo explicamos en el artículo Vender piso alquilado en Sevilla en 2026.
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Cómo trabajamos el neto en RK Inmobiliaria Sevilla
Empezamos por la cuenta, no por el anuncio: valoración con datos de Registro y MLS de tu zona y cálculo del neto estimado con nuestros abogados y asesores fiscales.
Después, Home Staging, tour Matterport para que solo visite quien encaja, compradores calificados financieramente con nuestro bróker aliado e informe tras cada visita. Así, las exclusivas de RK se venden en una media de 56 días hasta arras, con 6 a 8 visitas por venta, una diferencia media de en torno al 4,5 % entre el precio de salida y el de cierre, y 9 de cada 10 exclusivas acaban vendidas. Si quieres ver el proceso completo, lo cuento en vender piso en Sevilla en 2026: el método con el que vendemos en 56 días.
Preguntas frecuentes sobre impuestos al vender un piso en Sevilla
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender un piso en 2026?
Se tributa en el IRPF exclusivamente por la ganancia patrimonial neta obtenida (valor de transmisión menos valor de adquisición), con una escala progresiva por tramos entre el 19 % y el 30 %. Si la operación no genera beneficio, no se abona IRPF.
¿Quién debe pagar la plusvalía municipal al vender en Sevilla?
El pago corresponde al vendedor. Únicamente si el vendedor no reside fiscalmente en España el comprador actúa como sustituto legal del contribuyente, reteniéndola del precio para ingresarla ante el Ayuntamiento.
¿Hay que pagar impuestos si vendo por menos de lo que me costó?
No se abona IRPF al existir pérdida patrimonial, ni tampoco plusvalía municipal si se justifica fehacientemente la ausencia de revalorización del suelo urbano. No obstante, la transmisión debe declararse obligatoriamente en la Renta.
¿Los mayores de 65 años pagan impuestos al vender su casa?
Si se trata de su vivienda habitual (o lo fue en los dos años previos a la venta), la ganancia patrimonial queda 100 % exenta de IRPF sin necesidad de reinvertir. Sí permanecen obligados a abonar la plusvalía municipal.
¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir en otra casa y no pagar IRPF?
Dispones de un plazo máximo de dos años, anteriores o posteriores a la venta, destinando el importe a adquirir una nueva vivienda habitual. Si se reinvierte de forma parcial, la exención se aplica en idéntica proporción.
¿Cómo se calcula la ganancia de un piso heredado?
El valor de adquisición no es el precio que pagaron los causantes, sino el valor consignado en la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones (ISD), incrementado con los gastos y tributos asociados a la adjudicación de la herencia.
¿Qué significa la retención del 3 % si el vendedor no reside en España?
El comprador está obligado legalmente a retener el 3 % del precio de venta e ingresarlo ante Hacienda mediante el modelo 211 como pago a cuenta fiscal. El vendedor lo regulariza o recupera posteriormente mediante el modelo 210.
¿Puedo sumar la reforma de mi vivienda a la plusvalía municipal?
No. Las inversiones y reformas reducen la ganancia en el IRPF, pero la Dirección General de Tributos (consulta vinculante V0977-25) ha ratificado que no pueden sumarse al valor de adquisición en la plusvalía municipal, la cual grava exclusivamente el incremento del suelo.
