Medidas especiales al alquiler de locales comerciales por el Coronavirus

Buenas a todos, espero y deseo que todo siga bien. Hoy vamos a hablar de la normativa para el alquiler de locales comerciales según el real decreto-ley 15/20.

El real decreto-ley 15/20 aprobado el pasado 21 de abril de .020 y con vigencia desde el 23 de abril del mismo año nos habla de las medidas tomadas en relación al arrendamiento distinto al de vivienda: locales, oficinas, despachos e industria. Igual que en el de vivienda, se da prioridad al acuerdo entre las partes a no ser que el arrendador sea un ¨gran tenedor¨ ya que, si es así, este estará obligado a aceptar un aplazamiento.

¿QUÉ MEDIDAS AL ALQUILER SON?

Como hemos comentado antes, si el arrendador es un ¨gran tenedor¨(entidades o titulares de más de 10 inmuebles) y siempre que no haya un acuerdo entre las partes, el inquilino tiene derecho a una moratoria de las cuotas durante todo el tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, pudiendo ampliarse a un máximo de 4 mesew posteriores al fin de la alarma. Dicho aplazamiento de la renta se hará sin intereses y sin penalización alguna El importe aplazado se empezará a pagar de modo fraccionado mes a mes durante un plazo de dos años o en los meses que resten de contrato si es inferior a dos años.

Si por el contrario, el arrendador no es un ¨gran tenedor¨, el inquilino podrá solicitar un aplazamiento temporal de las cuotas, pero la norma no obliga al arrendador a s concederlo. Sí se ha previsto que las partes puedan acordar que la fianza se destine al pago de esas rentas, teniendo el inquilino que restituirlas en el plazo de un año desde el acuerdo.

En los dos casos expuestos anteriormente, la norma da como plazo máximo para hacer dicha solicitud de moratoria al arrendador hasta el 23 de mayo de 2020.

¿QUIÉN PUEDE ACOGERSE?

Podrán acogerse a dicha moratoria los autónomos afiliados a la seguridad social que en el momento de la declaración de estado de alarma estuviesen dados de alta y cuya actividad haya quedado suspendida a causa de dicho estado de alarma y las normas que lo han desarrollado. También aquellos que acrediten una reducción de, al menos, un 75% de su facturación. Para ello se tendrá en cuenta la facturación del mes anterior a dicha solicitud con el mismo mes del año anterior.

Estos mismos criterios se aplican si se trata de un local afecto a la actividad económica de una pyme.

Para ello el arrendador deberá acreditar el cese de actividad con el certificado de la administración tributaria o del órgano competente de la comunidad autónoma. Por otra parte, la reducción de facturación se acreditará mediante una declaración responsable del arrendatario, debiendo mostrar sus libros contables al arrendador si este se los requiriera.

La base jurídica para que el arrendatario solicite una modificación en las condiciones del contrato se encuentra en la llamada cláusula ¨rebus sic stantibus¨.

La jurisprudencia ha admitido modificar los contratos en casos donde haya surgido un riesgo imprevisible e inevitable que provoque un desequilibro flagrante entre las obligaciones de las partes, en el marco de la buena fé contractual.

No se admitió en crisis económicas porque se entiende que el riesgo es inherente a una actividad económica y porque la economía tiene ciclos. Pero ahora la situación es totalmente distinta dado que la consecuencia de la crisis no es económica, sino sanitaria debido a la pandemia y al estado de alarma establecido por el gobierno.