Nuevo decreto de vivienda 2026: qué cambia si tienes (o buscas) piso en Sevilla

El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el 8 de octubre de 2026, cambia sobre todo el alquiler. Los contratos de temporada necesitan una causa real y duran entre 31 días y 12 meses. La subida anual del alquiler queda limitada al 2 % hasta finales de 2027. Los inquilinos pueden deducirse hasta un 10 % del alquiler en el IRPF. Y llega el préstamo TU CASA para la entrada de la primera vivienda. Si vendes un piso normal en Sevilla, tu operación apenas cambia, aunque hay detalles que conviene conocer.

Si esta semana te ha llegado al grupo de WhatsApp de la familia un audio diciendo que “ahora ya no se puede subir el alquiler” o que “el Gobierno te quita el piso”, respira. Ni tanto ni tan calvo. Hemos leído el decreto entero en el BOE (sí, entero, con su café y todo) y te lo contamos aquí en cristiano: qué cambia de verdad, a quién le afecta y qué no deberías hacer con las prisas.

Vamos por partes, según tu situación: si alquilas tu piso, si vives de alquiler, si quieres comprar o si estás pensando en vender tu piso en Sevilla.

Primero, lo importante: no es un decreto, son dos

El mismo día el BOE publicó dos reales decretos-ley de vivienda. No son lo mismo ni entran en vigor a la vez:

Ojo con un detalle: todo real decreto-ley tiene que ser convalidado en un plazo de 30 días. Como las Cortes están disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, esta vez no vota el Pleno del Congreso sino la Diputación Permanente. Los dos textos se aprueban de nuevo después de que el Pleno tumbara la versión anterior, así que lo que hoy está en vigor puede cambiar en las próximas semanas. Te iremos actualizando este artículo.

¿Cómo te afecta el nuevo decreto?

Si tienes un piso alquilado en Sevilla

Alquiler de temporada: se acabó el “contrato de 11 meses” para todo

En Sevilla el alquiler de temporada tiene mucho sentido: estudiantes de la Universidad de Sevilla y la Pablo de Olavide, Erasmus, residentes MIR en el Virgen del Rocío o profesionales desplazados a la Cartuja. Eso sigue existiendo, pero con reglas nuevas:

• El contrato necesita una causa real y que se pueda demostrar: trabajo, estudios, obras en su casa… Y la prueba te toca a ti, como propietario.
• Duración mínima de 31 días y máxima de 12 meses, como regla general.
• Si pasas de 12 meses sin justificarlo, o encadenas más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino en la misma vivienda, el contrato pasa a considerarse de vivienda habitual, con todo lo que eso implica (duración mínima, prórrogas…).

Pisos por habitaciones

Si alquilas por habitaciones (muy típico en Los Remedios, Reina Mercedes o la Macarena para estudiantes), la suma de todas las habitaciones no puede superar lo que costaría alquilar el piso entero. Se acabó lo de cuatro habitaciones a 450 € en un piso que entero vale 1.100 €.

Subidas de renta: máximo un 2 % hasta finales de 2027

Hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual del alquiler queda topada en el 2 %, y si tu renta ya está por encima del índice de referencia que corresponda, no puedes subirla. Así que si tu contrato se actualiza en enero, ve haciendo cuentas con ese 2 %.

Prórroga extraordinaria de hasta dos años

Si el contrato de tu inquilino termina (incluida su prórroga obligatoria) antes del 31 de diciembre de 2028, él puede pedir alargarlo hasta dos años más, año a año, siempre que esté al corriente y lo haya estado los ocho meses anteriores. Puedes negarte si necesitas la vivienda de verdad para ti o tu familia (y lo acreditas) o si firmáis un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja.

Lo que ya no puedes cobrarle al inquilino

Ni los gastos de gestión inmobiliaria ni los de formalizar el contrato, ni los impuestos de la vivienda como el IBI (salvo que el inquilino sea quien tiene que pagarlo por ley). Si ofreces servicios opcionales, tienen que pedirse por escrito y con el precio claro.

Lo bueno: más ventajas fiscales si alquilas bien

Para propietarios que no son grandes tenedores, el decreto mejora las reducciones del IRPF sobre lo que ganas con el alquiler en contratos nuevos. Van escalonadas y pueden llegar al 100 % según el caso: si bajas la renta más de un 5 %, si alquilas por debajo del índice de referencia, si el inquilino es joven, si alquilas a la Administración o a entidades sociales, o si has rehabilitado el piso en los dos años anteriores. Aquí hay dinero encima de la mesa, así que merece la pena echar números antes de renovar.

Si vives de alquiler

• Deducción del 10 % en el IRPF por el alquiler de tu vivienda habitual si tu base imponible es inferior a 33.007,20 €. La base máxima es de 11.630 € al año, así que puedes ahorrarte hasta 1.163 € al año; por encima de 23.007,20 € de base, el máximo se va reduciendo. Requisito: no tener otra vivienda a menos de 50 km.
• Prórroga extraordinaria de hasta dos años si cumples las condiciones de arriba.
• Subidas limitadas al 2 % hasta finales de 2027.
• No pagas gastos de gestión ni de formalización del contrato.
• Si el piso donde vives se vende, tu derecho de tanteo y retracto (que te lo ofrezcan antes a ti) ya no se puede renunciar en el contrato.

Si quieres comprar tu primera casa: el préstamo TU CASA

Esta es la medida que más preguntas nos está generando en la oficina de Triana, y con razón. El decreto crea una línea del ICO para comprar tu primera vivienda habitual con hipoteca:

• Un préstamo complementario al 0 % de interés y sin comisiones.
• Cubre lo menor entre el 20 % del valor de la vivienda o 50.000 €. Justo el famoso 20 % que el banco no financia y que tanto cuesta ahorrar.
• La letra pequeña: la vivienda queda sujeta a un precio máximo de venta en el futuro. Es decir, si algún día la vendes, no podrás venderla al precio que quieras.
• Y la más importante: todavía no se puede pedir. Los requisitos y cómo solicitarlo dependen de un desarrollo posterior del Gobierno.

Mientras tanto, lo que sí puedes hacer ya es preparar tu financiación con cabeza. En RK te hacemos un estudio hipotecario para que sepas cuánto te presta el banco hoy y si TU CASA te encajaría cuando arranque.

Si vas a vender tu piso en Sevilla

Te lo decimos claro: si vendes tu piso libre a un particular, tu venta sigue igual. Mismos papeles, mismos impuestos, mismos plazos. Pero hay tres cosas que te pueden tocar de cerca:

Si el piso está alquilado

Con la prórroga extraordinaria y el tanteo y retracto irrenunciable, vender un piso con inquilino requiere más planificación: quién va a comprar (inversor o alguien que quiere vivir en él), cuándo vence realmente el contrato y si el inquilino puede querer comprarlo. Antes de poner precio, conviene revisar el contrato a fondo.

Si tienes un piso vacío desde hace años

Si se lo vendes a una entidad pública que lo dedique a vivienda protegida, la ganancia puede quedar exenta de IRPF, total o parcialmente. Condiciones: venta antes del 31 de diciembre de 2027, valor máximo de 800.000 € y vivienda vacía al menos dos años. Es una opción interesante para esos pisos heredados que llevan tiempo cerrados en el Cerro del Águila, Su Eminencia o el Aljarafe.

Menos “ofertas de fondo” a precio de saldo

Hasta finales de 2030, los grandes tenedores (más de 10 viviendas o más de 1.500 m² residenciales) y los compradores de deuda no pueden comprar viviendas por debajo del 70 % de su valor de mercado según una tasación independiente. Si alguien te llama ofreciéndote “comprar ya, en efectivo y muy por debajo”, ahora lo tiene más difícil.

Pisos turísticos en Sevilla: lo que cambia

• Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de pisos amueblados de hasta 30 noches pasa a llevar IVA del 10 %, con algunas excepciones. Si alquilas en Feria o Semana Santa, ve consultándolo con tu gestor.
• Los ayuntamientos podrán poner recargos en el IBI a los pisos turísticos (hasta un 50 %, 100 % o 150 % según cuántos tengas), pero solo en zonas de mercado tensionado. A día de hoy Sevilla no está declarada zona tensionada: en junio de 2026 aún se le pedía a la Junta que lo hiciera (Andalucía Información).
• Y recuerda que en Sevilla ya existía el límite municipal del 10 % de viviendas turísticas por barrio, que deja cerrados barrios como el casco de Triana o buena parte del Casco Antiguo.

Y el otro decreto: renovación automática de los contratos

El Real Decreto-ley 28/2026, que entraría en vigor el 15 de noviembre de 2026, va un paso más allá: cuando se cumple la duración mínima del contrato (5 años, o 7 si el propietario es una empresa), el alquiler se renovaría automáticamente por periodos iguales salvo que alguien avise de que no quiere seguir. El propietario tendría que avisar con al menos seis meses y, salvo en los casos tasados (necesitar la vivienda para su familia, que el inquilino no viva allí, etc.), indemnizar al inquilino. Es el más polémico de los dos y su futuro depende de que lo convalide la Diputación Permanente, así que de momento: tranquilidad y a esperar.

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