Si quieres vender un piso turístico en Sevilla en 2026, la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía va ligada a la vivienda y puede seguir operando con el nuevo dueño, pero tiene dos trampas: en los barrios saturados del casco histórico y Triana no se conceden licencias nuevas (lo que da valor a la tuya) y, desde el 3 de abril de 2025, quien compra puede necesitar el voto favorable de 3/5 de la comunidad para seguir explotándola. Antes de poner precio, decide a qué comprador vendes: inversor con licencia o familia que busca vivienda.
Te lo cuento como se lo explico a los propietarios en la oficina de Triana: vender piso turístico en Sevilla en 2026 no se parece a vender un piso normal. Anunciarlo como “piso con licencia” sin haber mirado los estatutos de la comunidad puede tumbar la operación en la notaría. Vamos por partes.
Indice de contenidos
Por qué 2026 es un año distinto para vender un piso turístico en Sevilla
En dos años se ha juntado todo: requisitos más duros de la Junta, cierre de licencias en el centro, reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, sentencia del Supremo e IVA en el alquiler turístico. Cada pieza cambia quién te va a comprar y cuánto paga.
En RK vemos el mercado partido en dos: el inversor que quiere una VUT ya inscrita en Santa Cruz, la Alfalfa o el Arenal porque ya no se pueden crear nuevas, y el comprador de vivienda habitual que mira con lupa el ruido, la comunidad y el ascensor. Elegir a cuál te diriges es la primera decisión.
La normativa que tienes que dominar antes de poner el cartel
1. Decreto 31/2024
Exige 14 m² construidos por plaza, baños proporcionales y climatización obligatoria. Quien no cumpla estos estándares técnicos corre el riesgo de perder la licencia.
2. Tope Municipal del 10 %
Cierre total a nuevas licencias en el Casco Antiguo y en Triana. Las VUT consolidadas en estas zonas adquieren un valor de escasez único.
3. Voto de 3/5 partes
Desde abril de 2025, un nuevo comprador puede requerir el acuerdo favorable de 3/5 partes de la comunidad para continuar con la actividad turística.
4. Sentencia 629/2026
Anuló el registro único de ámbito estatal. La validez y el control de las licencias se mantienen centralizados en el Registro de Turismo de Andalucía.
5. IVA 10 % (RDL 29/2026)
A partir del 1 de diciembre de 2026, los alquileres amueblados de hasta 30 noches devengan un 10 % de IVA, obligando a recalcular la rentabilidad neta.
Te lo explico más detallado punto por punto:
1. Andalucía: Decreto 28/2016 y su reforma por el Decreto 31/2024
La regulación autonómica de las viviendas turísticas es el Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024, de 29 de enero (BOJA nº 24, de 2 de febrero de 2024). La reforma cambió la denominación (de “viviendas con fines turísticos” a “viviendas de uso turístico”) y subió el listón técnico. Entre otros requisitos:
- 14 m² construidos por plaza como mínimo.
- Dos baños si hay más de cinco plazas y tres si hay más de ocho.
- Refrigeración en dormitorios y salón si la vivienda funciona en mayo, junio, julio o agosto, y calefacción si opera de diciembre a marzo. En Sevilla, lo del aire acondicionado no es un detalle.
- Habilita a los ayuntamientos a fijar limitaciones proporcionadas al número de VUT por edificio, ámbito o zona.
Por qué te importa al vender: el inversor serio te va a pedir que le demuestres que la vivienda cumple hoy esos requisitos. Un piso de 50 m² anunciado con seis plazas o sin climatización en verano es una licencia con fecha de caducidad, y el comprador lo descontará del precio.
A esto se suma el Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de la Junta, que exige comprobar la compatibilidad urbanística antes de inscribir una vivienda turística y permite a los ayuntamientos suspender nuevas inscripciones desde que acuerdan redactar un instrumento de planeamiento.
2. Sevilla capital: tope del 10 % por barrio y cierre en el casco histórico
El Pleno del Ayuntamiento de Sevilla aprobó el 17 de octubre de 2024 limitar las viviendas turísticas a un máximo del 10 % de las viviendas de cada barrio, con efecto en los 108 barrios de la ciudad. En los barrios que ya superaban ese porcentaje, los del casco histórico (Santa Cruz, Arenal, Alfalfa, San Bartolomé, Feria, Encarnación-Regina, San Lorenzo, San Vicente, entre otros) y el casco antiguo de Triana, no se admiten nuevas viviendas turísticas.
Cuando se aprobó la medida había en Sevilla en torno a 9.700 viviendas turísticas inscritas, según el registro oficial citado por el Ayuntamiento en aquel Pleno. Y los barrios donde ese parque ya superaba el 10 % son, precisamente, los del centro histórico y Triana: las zonas que hoy están cerradas a nuevas licencias.
Lectura de Vendedor
Si tu VUT está en Santa Cruz, la Alfalfa o la calle Pureza, tienes algo que no se puede fabricar. Si está en un barrio donde todavía caben licencias (Nervión, Los Remedios, Cerro del Águila…), el inversor sabe que puede crear la suya y la licencia por sí sola pesa menos en el precio.
3. La comunidad de propietarios: la Ley Orgánica 1/2025 lo cambió todo
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 (disposición final cuarta) modificó la Ley de Propiedad Horizontal: el propietario que quiera iniciar la actividad de vivienda turística necesita la aprobación expresa de la comunidad por mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas (nuevo artículo 7.3 LPH, en relación con el 17.12). Quien ya la ejercía antes de esa fecha puede seguir haciéndolo.
Aquí está la clave que casi nadie cuenta: ¿esa protección pasa al comprador? La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en su Resolución de 19 de marzo de 2026 (BOE de 9 de julio de 2026), lo ha dejado bastante claro en un caso de Santa Pola:
- La licencia o inscripción turística tiene carácter real: va unida a la vivienda y a sus condiciones objetivas, no a la persona.
- Pero la excepción de la LPH es personal: es el propietario que ya explotaba la vivienda antes del 3 de abril de 2025 quien queda protegido. Un comprador que adquiere después necesita la aprobación de 3/5 de la comunidad para seguir con la actividad, salvo que los estatutos ya la autoricen.
Es una resolución registral, no una sentencia, y habrá debate jurídico, pero hoy es el criterio que aplican los registros. Traducido: antes de anunciar tu piso como “con licencia”, revisa estatutos y actas. Si tu comunidad ya autorizó expresamente el uso turístico, o lo permiten los estatutos inscritos, tu piso vale más para un inversor. Si no, plantéate llevar el acuerdo a junta antes de vender o venderlo directamente como vivienda.
4. Registro Único estatal: lo que anuló el Supremo y lo que sigue vigente
El Real Decreto 1312/2024 creó un Registro Único de Arrendamientos estatal, gestionado a través del Registro de la Propiedad, con su propio número para anunciarse en plataformas. El Tribunal Supremo, en la sentencia 629/2026, de 21 de mayo (BOE de 26 de junio de 2026), estimó el recurso de las asociaciones de apartamentos turísticos de Barcelona y Girona y anuló los artículos que regulaban ese registro único y su número, por invadir competencias autonómicas en vivienda y turismo.
Qué queda en pie:
- El Reglamento (UE) 2024/1028, aplicable desde el 20 de mayo de 2026, que obliga a que las plataformas muestren un número de registro y compartan datos.
- La Ventanilla Única Digital como herramienta de intercambio de datos entre administraciones y plataformas.
- En Andalucía, el control vuelve a pivotar sobre el Registro de Turismo de Andalucía, cuyo número es el que el comprador necesitará mantener operativo.
El comprador inversor te preguntará por tu número de registro y tu historial en plataformas: tenlo preparado antes de la primera visita.
5. IVA del 10 % desde el 1 de diciembre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, somete al IVA del 10 % el alquiler de viviendas amuebladas por estancias de hasta 30 noches aunque no se presten servicios hoteleros, a partir del 1 de diciembre de 2026. Para el inversor que te compra, eso significa más gestión (alta en IVA, autoliquidaciones) y cambia la cuenta de rentabilidad neta. Para ti, como vendedor, es un argumento más en la balanza de vender ahora o reconvertir la vivienda. Lo explicamos en detalle en nuestro artículo sobre el decreto de vivienda 2026.
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¿Se transmite la licencia turística con la venta del piso?
Sí, en el sentido de que la inscripción depende de la vivienda y de que cumpla los requisitos, no de quién sea su dueño. Pero no es automático. Hay que hacer tres cosas:
- Comunicar el cambio de titular en el Registro de Turismo de Andalucía. Quien explota la vivienda (sea el nuevo propietario o una empresa gestora) debe figurar como titular. La Junta lo tramita por vía telemática.
- Revisar la situación con la comunidad, por lo explicado arriba: tras la Resolución de 19 de marzo de 2026, un comprador posterior al 3 de abril de 2025 puede necesitar el acuerdo de 3/5.
- Verificar que el piso cumple los requisitos actuales del Decreto 31/2024 y que la inscripción no tiene expedientes abiertos. Si la Junta abre un procedimiento de cancelación, el valor “licencia” desaparece.
En RK revisamos con nuestros abogados inscripción, nota simple, estatutos y actas antes de anunciar, y el comprador recibe ese informe desde la primera visita.
Dos compradores, dos productos: inversor o vivienda habitual
El inversor que busca licencia
Compra rentabilidad y seguridad jurídica: pedirá ocupación e ingresos de los últimos años, reseñas, tipo de gestión y costes fijos. Suele venir de fuera de Sevilla y decide con datos.
Ojo con un detalle: el RDL 29/2026 impide a los grandes tenedores (más de 10 viviendas o más de 1.500 m² residenciales) comprar vivienda por debajo del 70 % de su valor de tasación hasta finales de 2030. No afecta al precio de mercado normal, pero sí a los fondos que hacían ofertas muy agresivas.
El comprador de vivienda habitual
Compra calidad de vida en el centro o en Triana. Que el piso haya sido turístico le es neutro (suele estar reformado) si la comunidad es tranquila y la vivienda “se siente” casa. Casi siempre necesita hipoteca, así que la tasación tiene que cuadrar con el precio.
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Comparativa: vender con licencia, vender como vivienda o reconvertir a alquiler
Si estás valorando la tercera vía, debes saber que: un piso con inquilino de larga duración se vende a otro precio y a otro público, y el inquilino tiene derechos de tanteo y retracto si no se renunciaron en el contrato.
Cómo preparar la venta de tu piso turístico en Sevilla
🗺️ Hoja de ruta para preparar la venta de tu piso turístico
Auditoría de nota simple, verificación de inscripción en el RTA, revisión de estatutos y actas de la comunidad (comprobando acuerdos de 3/5 partes) e histórico de ingresos.
Elegir de forma definida entre un enfoque 100 % inversor (destacando rentabilidad neta) o comprador de vivienda habitual (destacando metros, distribución y entorno residencial).
Retirar la estética impersonal de alojamiento turístico (señalética, toallas idénticas, taquillas) para convertir el inmueble en una vivienda cálida y habitable.
Herramienta clave para captar compradores e inversores que no residen en Sevilla, permitiéndoles medir estancias y evaluar la finca antes de la visita presencial.
Valoración profesional técnica con testigos de escrituras públicas inscritas y red MLS, definiendo el precio óptimo con y sin la prima de la licencia.
Estudio financiero previo para particulares y análisis de capacidad técnica para inversores, informando semanalmente del estado de la venta.
Fiscalidad al vender un piso turístico en Sevilla
IRPF: ganancia patrimonial
La diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición tributa en la base del ahorro del IRPF, con tramos del 19 % al 30 % (Ley 7/2024). Dos matices propios del piso turístico:
- Amortizaciones: si has declarado los ingresos como rendimientos y te has deducido la amortización del inmueble, el valor de adquisición se reduce en esas amortizaciones (artículo 35 de la Ley del IRPF). Más ganancia, más impuesto. Muchos propietarios se llevan aquí la sorpresa.
- Sin exención por reinversión: la exención por reinvertir en vivienda habitual y la de mayores de 65 años solo se aplican cuando lo que vendes es tu vivienda habitual, que no es el caso de una VUT.
¡Cuidado con las Amortizaciones al calcular la Ganancia Patrimonial!
Si durante los años de actividad turística te dedujiste la amortización de la vivienda al declarar tus rendimientos, la normativa tributaria (artículo 35 de la Ley del IRPF) obliga a minorar el valor original de adquisición en el importe de dichas amortizaciones acumuladas.
Plusvalía municipal
El Ayuntamiento de Sevilla cobra el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos. Puedes elegir entre el método real y el objetivo, y si hay pérdida no se paga.
Lo que paga el comprador
En Andalucía, el comprador de vivienda de segunda mano paga el ITP del 7 % sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro. Si tu precio está muy por debajo del valor de referencia, el comprador lo notará en su factura de impuestos y negociará.
Si has facturado con IVA, revisa con un asesor fiscal cómo afecta a la venta antes de firmar arras; en RK lo coordinamos con nuestros abogados.
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Preguntas frecuentes sobre vender un piso turístico en Sevilla
¿Puedo vender mi piso turístico en Sevilla con la licencia incluida?
Sí. La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía va ligada a la finca y el comprador debe tramitar la modificación de titularidad. No obstante, si adquiere la propiedad con posterioridad al 3 de abril de 2025, requerirá el voto favorable de las 3/5 partes de la comunidad de propietarios para mantener la actividad.
¿Vale más un piso turístico con licencia en el centro de Sevilla?
Para un inversor, sí aporta un valor superior en barrios donde el Ayuntamiento ya no concede nuevas licencias (Santa Cruz, Alfalfa, Encarnación, Casco Antiguo de Triana, etc.). Para un comprador de vivienda habitual, la presencia de la licencia no suma ningún sobreprecio.
¿La comunidad de vecinos puede impedir que el comprador continúe con el piso turístico?
Conforme a la Resolución de la DGSJFP de 19 de marzo de 2026, la protección del uso consolidado anterior a abril de 2025 es de carácter personal. Por tanto, el nuevo propietario necesitará el respaldo de 3/5 partes de propietarios y cuotas de la comunidad, salvo que los estatutos ya autoricen expresamente la actividad.
¿Sigue siendo obligatorio el Registro Único de Arrendamientos tras la sentencia del Supremo?
El Tribunal Supremo anuló en la Sentencia 629/2026 el registro único estatal. Mantiene su plena exigibilidad la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), debiendo mostrar el número de registro en plataformas digitales conforme al Reglamento (UE) 2024/1028.
¿Cuánto pago de IRPF al vender mi piso turístico?
La plusvalía tributa en la base del ahorro por tramos progresivos del 19 % al 30 %. Las amortizaciones deducidas previamente reducen el valor de adquisición, incrementando la ganancia. No aplican las exenciones por reinversión en vivienda habitual.
¿Me conviene más vender o pasar el piso a alquiler de larga duración?
Dependerá de las necesidades de liquidez y del rendimiento neto proyectado. Es imprescindible analizar el impacto del IVA del 10 % (a partir del 1 de diciembre de 2026) y las nuevas reglas del alquiler para comparar la rentabilidad de la venta frente al arrendamiento de larga estancia.
