Decreto de vivienda 2026: qué cambia si vendes o alquilas tu piso en Sevilla

Si vas a vender tu piso en Sevilla, el Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026) no te pone trabas para vender. Lo que cambia está en tres frentes: los pisos alquilados (el inquilino puede pedir prórrogas extraordinarias y la subida de renta queda topada al 2 % hasta finales de 2027), los pisos turísticos (pasan a tributar un 10 % de IVA desde el 1 de diciembre) y las ofertas de grandes fondos, que ya no pueden comprar viviendas por debajo del 70 % de su valor de tasación. Y como Andalucía no ha declarado zonas tensionadas, en Sevilla no se aplican los topes de precio más duros.

Te lo explico con calma, sin jerga, y pensando en lo que de verdad te importa: cuánto te queda limpio, cuándo puedes vender y qué hacer si tienes un inquilino dentro.

Qué es el Real Decreto-ley 29/2026 y desde cuándo se aplica

El Gobierno aprobó el 6 de octubre dos decretos de vivienda a la vez, publicados en el BOE del 7 de octubre:

Muchas medidas ya las conocíamos del Real Decreto-ley 8/2026 de marzo: el propio texto mantiene válidas las solicitudes de prórroga que los inquilinos hicieron al amparo de aquel decreto.

Calendario que tienes que tener en la cabeza

Sevilla y Andalucía: por qué aquí el decreto pega menos fuerte

Este es el punto que casi nadie explica y el que más cambia las cosas si tu piso está en Triana, Los Remedios, Nervión o el Centro. Varias medidas del decreto solo se activan en zonas de mercado residencial tensionado: los límites de renta según el índice de referencia (IRAV), la prórroga extraordinaria de hasta tres años del RDL 28/2026 o los recargos de IBI a pisos turísticos.

La Junta de Andalucía ha dicho públicamente que no tiene intención de declarar zonas tensionadas y prefiere actuar con ayudas fiscales y más oferta de vivienda. Resultado práctico: en Sevilla capital y en la provincia no se aplican esos topes de precio. Sí se aplican las medidas generales para toda España, que son las que te cuento abajo.

Ojo: esto puede cambiar. Si en algún momento se declara una zona tensionada en Sevilla, las reglas para el alquiler se endurecen bastante. Por eso, si estás dudando entre vender o seguir alquilando, conviene decidir con los números de hoy y con un plan B.

Si vas a vender tu piso en Sevilla: lo que te afecta y lo que no

Empecemos por lo tranquilizador: el decreto no limita el precio al que puedes vender tu vivienda, ni añade impuestos nuevos a la compraventa entre particulares. Vender en Sevilla sigue costando lo mismo que antes: plusvalía municipal, IRPF por la ganancia y los gastos de cancelación de hipoteca si la tienes. Lo que cambia son tres situaciones concretas.

1. Vender un piso con inquilino dentro

Es la consulta que más nos van a hacer estas semanas. Te lo contamos muy resumido.

2. Si te llega una oferta de un fondo o gran tenedor

El decreto considera gran tenedor a quien tiene más de 10 viviendas o más de 1.500 m² residenciales. Hasta el 31 de diciembre de 2030, estos compradores no pueden adquirir viviendas por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación, acreditado con una tasación independiente de una sociedad homologada.

En la práctica, esto te protege de las ofertas “de derribo” que algunas sociedades lanzan a propietarios con prisa, a herederos o a pisos con okupas o inquilinos morosos. Si alguien te ofrece muy por debajo de mercado, ahora tienes una referencia legal. Y aun así, el 70 % es un suelo, no un precio justo: en Sevilla, una vivienda bien preparada y bien difundida suele cerrarse muy cerca de su precio de salida.

3. Vender un piso turístico en Triana, el Centro o Santa Cruz

Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres de viviendas amuebladas de hasta 30 noches tributan al 10 % de IVA, salvo que se presten servicios hoteleros. A eso se suma que el Ayuntamiento de Sevilla lleva tiempo restringiendo nuevas viviendas turísticas en los barrios más saturados.

Muchos propietarios de pisos turísticos en el casco histórico y en Triana se están planteando vender. Si es tu caso, ten en cuenta dos cosas:

• La licencia turística no siempre suma valor: depende del comprador. Para un inversor es un plus; para quien busca vivienda habitual, no.
• El piso se vende mejor “despersonalizado”: fuera la decoración de apartamento turístico y dentro una puesta en escena de hogar. Es justo lo que hacemos con el Home Staging.

4. Una ventaja fiscal poco conocida: vender una vivienda vacía a una entidad pública

Hasta el 31 de diciembre de 2027, si vendes a una entidad pública de vivienda una casa que haya estado vacía de forma continuada durante los dos años anteriores, la ganancia está exenta de IRPF por completo hasta 200.000 € de valor de venta, con una exención decreciente hasta los 800.000 €. Es un caso muy concreto (pisos heredados cerrados, por ejemplo), pero puede ahorrar mucho dinero. Si tienes una vivienda así, pregúntanos y lo estudiamos con nuestro equipo fiscal.

Si alquilas tu piso en Sevilla: las nuevas reglas

La lectura de fondo es clara: alquilar en Sevilla sigue siendo posible y rentable, pero con más papeleo, menos margen para subir la renta y más tiempo con el inquilino dentro. Para muchos propietarios con un solo piso, sobre todo herederos o gente que se ha mudado al Aljarafe, esto inclina la balanza hacia vender.

Si vas a comprar en Sevilla: TU CASA, deducciones e ITP

Préstamo TU CASA: financiación sin intereses para la entrada

El decreto crea una línea de préstamos al 0 % de interés y sin comisiones para la compra de vivienda: cubre hasta el 20 % del valor o 50.000 € (lo que sea menor). Es justo el dinero que le falta a mucha gente joven en Sevilla para la entrada. Pero ojo con la letra pequeña: las viviendas compradas con este préstamo quedan sujetas de forma permanente a un precio máximo de venta (precio de compra actualizado con el IPC más las mejoras). Si piensas revender en unos años, esto te limita. Además, falta la orden que lo desarrolla, así que todavía no se puede pedir.

Lo que pagas al comprar en Andalucía

En obra nueva pagas IVA (10 %) más Actos Jurídicos Documentados (1,2 % general en Andalucía). Y recuerda: Hacienda calcula el ITP sobre el mayor de dos valores, el precio de compra o el valor de referencia del Catastro.

Deducción del alquiler mientras ahorras

Si todavía vives de alquiler, desde el 1 de enero de 2027 podrás deducirte el 10 % de lo que pagas en el IRPF estatal si tu base imponible es inferior a 33.007,20 € (deducción máxima de 1.163 € al año). A eso se suma la deducción andaluza por alquiler para jóvenes y mayores de 65.

Antes de visitar pisos, en RK Inmobiliaria Sevilla hacemos con cada comprador un estudio hipotecario previo con nuestro bróker aliado: cuánto te presta el banco, qué ayudas te encajan (aval, TU CASA, ITP reducido) y cuánto necesitas ahorrado de verdad. Así no te enamoras de una casa que no vas a poder financiar.

Vender, alquilar o esperar: tabla de decisión para propietarios en Sevilla

Cómo vendemos en RK con las nuevas reglas

Las leyes cambian, pero lo que hace que una casa se venda bien en Sevilla no: un precio bien calculado, una presentación impecable y llegar al comprador adecuado. Nuestras exclusivas se venden en una media de 56 días hasta la firma de arras, y este es el método:

• Valoración con datos reales del Registro y de la MLS de Sevilla, no “a ojo”, y cálculo del neto antes de empezar: lo que te queda en el bolsillo después de plusvalía, IRPF y gastos.
• Revisión legal del expediente: contratos de alquiler, cargas, licencias turísticas, herencias. Con este decreto, más importante que nunca.
• Home Staging para que tu casa se vea como un hogar, no como un piso de alquiler.
• Tour virtual Matterport: el comprador recorre tu casa en 3D desde el sofá y solo viene a verla quien de verdad encaja. Menos visitas, mejores visitas.
• Compradores calificados: enviamos tu casa a nuestra base de compradores con la financiación ya estudiada por nuestro bróker.
• Red de comercios del barrio: en Triana y el Cerro trabajamos codo con codo con los comercios de toda la vida, que nos ayudan a que tu casa llegue a vecinos y conocidos.