Contrato de arras en Sevilla 2026: tipos, cuánto se paga, qué debe incluir y qué pasa si alguien se echa atrás

El contrato de arras es el documento privado con el que comprador y vendedor reservan la vivienda antes de la notaría: el comprador entrega una señal, en Sevilla normalmente el 10 % del precio, y ambos fijan plazo y condiciones. Si son arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil), el comprador que desiste pierde la señal y el vendedor que se echa atrás la devuelve duplicada. Antes de firmar hay que comprobar las cargas en el Registro, dejar pactados IBI, comunidad y notaría, y tener la financiación del comprador estudiada.

En Sevilla, casi todas las compraventas de vivienda de segunda mano pasan por un contrato de arras. Es el momento en que el piso de Los Remedios o la casa del Aljarafe deja de estar “en venta” y pasa a estar comprometido. Y es también el documento que más problemas da cuando se firma deprisa: una plantilla bajada de internet, un “ya lo hablaremos en la notaría” y, semanas después, una discusión por 20.000 euros.

En esta guía explicamos el contrato de arras en Sevilla tal y como lo trabajamos en RK: qué tipos hay y cuál conviene, cuánto se entrega, qué cláusulas no pueden faltar, qué ocurre si alguien se retira, los casos especiales de hipoteca pendiente y herencia, cómo tributan las arras perdidas y una checklist para revisarlo antes de firmar. Si te preocupa en concreto que el banco no conceda la hipoteca, tenemos una guía específica: hipoteca denegada después de firmar las arras.

Qué es un contrato de arras y por qué en Sevilla se firma casi siempre

El contrato de arras es un contrato privado previo a la escritura. No transmite la propiedad (eso ocurre en la notaría, con la entrega de llaves), pero obliga a las partes y fija las reglas del juego hasta ese día. En la práctica cumple tres funciones:

• Reservar la vivienda: el vendedor la retira del mercado, de los portales y de la red de agencias.
• Dar tiempo al comprador para conseguir la hipoteca, vender su piso actual o reunir documentación.
• Fijar las consecuencias si alguien no cumple.

No es obligatorio por ley, pero en Sevilla es la norma porque entre la oferta aceptada y la firma en notaría suelen pasar entre uno y tres meses: tasación, oferta vinculante del banco, cancelación de la hipoteca del vendedor o, en muchas casas del Centro, Triana o San Bernardo, papeles de herencias que hay que terminar.

Los tres tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales

El nombre que pongas en el encabezado no basta. Lo que decide el tipo de arras es lo que dice el contrato, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo entiende que, si no se dice claramente que se puede desistir perdiendo o duplicando la señal, las arras son confirmatorias. Por eso la cláusula debe citar expresamente el artículo 1454 del Código Civil si lo que queréis son penitenciales.

Nuestra recomendación en la mayoría de casos: arras penitenciales, bien redactadas y con una condición suspensiva de financiación cuando el comprador necesita hipoteca. Son claras para las dos partes y evitan pleitos largos, que en los juzgados de primera instancia de Sevilla pueden alargarse mucho más que la propia compraventa.

Cuánto se paga de arras en Sevilla

No hay una cifra legal. En Sevilla lo habitual es el 10 % del precio, y en viviendas de importe alto se negocia a veces un 5 %. La señal se descuenta del precio en la notaría.

Dos matices que vemos a diario. Primero, un 10 % sobre un precio de oferta (en Sevilla, 2.924 €/m² de media según idealista, agosto 2026) no es lo mismo que sobre el precio que realmente se escritura: la señal se calcula sobre el precio pactado, no sobre el anunciado. Segundo, la señal siempre por transferencia a la cuenta del titular registral: el notario tendrá que dejar constancia en la escritura de cómo se pagaron también las arras.

Qué debe incluir un contrato de arras para protegerte

Qué pasa si el comprador o el vendedor se echa atrás

En la práctica, la parte que cumple debe convocar a la otra a notaría y, si no aparece, el notario levanta acta de comparecencia. Ese documento es el que después permite quedarse la señal o reclamarla sin discusiones.

Arras cuando el vendedor aún tiene hipoteca

Es de lo más habitual en Sevilla y no impide vender. Lo normal es que la hipoteca se cancele en el mismo acto de la escritura con parte del dinero del comprador. Para que no haya sorpresas:

• Pide al banco del vendedor un certificado de deuda pendiente antes de firmar las arras y comprueba que el precio la cubre con margen.
• Recoge en el contrato que la cancelación económica se hará en la notaría y que los gastos de cancelación registral son del vendedor.
• Ten en cuenta la comisión por amortización anticipada que permite la Ley 5/2019: en variables, hasta el 0,25 % en los tres primeros años o el 0,15 % en los cinco primeros, según contrato; en fijos, hasta el 2 % en los diez primeros años y el 1,5 % después.
• Coordina con el banco del vendedor la fecha de firma: necesita enviar a alguien a la notaría o preparar la carta de pago.

Arras con una vivienda heredada

Muchas de las viviendas que vendemos en Triana, el Centro o el Cerro del Águila vienen de herencias. Se pueden firmar arras antes de terminar la herencia, pero hay reglas:

• Firman todos los herederos. Si uno no está de acuerdo, no hay venta posible sin él.
• El plazo tiene que ser realista: para escriturar hay que haber aceptado la herencia e inscrito la vivienda a nombre de los herederos, y pagado o declarado el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal.
• Es frecuente usar el dinero de las arras para pagar esos impuestos y no adelantar dinero propio: debe quedar pactado.
• El comprador debe saber desde el principio que la vivienda es de una herencia en trámite y que el plazo depende de la notaría y del registro.

Cómo tributan las arras en Hacienda

• Si la venta se hace: las arras forman parte del precio. La ganancia de la venta tributa en la base del ahorro (19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % a partir de ahí) y se imputa en el año de la escritura (DGT, consulta V3280-23).
• Si el vendedor se queda las arras porque el comprador se retira: es una ganancia patrimonial que no deriva de una venta y tributa en la base general del IRPF, a su tipo marginal, no al del ahorro (arts. 33 y 45 de la Ley del IRPF; DGT, consulta V1166-17). 22.000 € perdidos por el comprador pueden suponer una factura fiscal importante para el vendedor.
• Si el vendedor devuelve la señal duplicada: para el comprador, la parte que recibe de más es igualmente ganancia patrimonial en la base general.

Si vas a quedarte o a pagar unas arras, háblalo con tu asesor fiscal antes de la renta.

Checklist antes de firmar un contrato de arras en Sevilla

Cómo lo hacemos en RK: la financiación, antes de las arras

La mayoría de arras que acaban mal en Sevilla no fallan por el contrato, sino por el comprador: se firmó con alguien que no podía pagar. Por eso en RK no llevamos una oferta a arras sin haber estudiado antes la financiación del comprador: ingresos, ahorro para la entrada y los impuestos, deudas y encaje con la tasación previsible. Nuestro equipo de asesoramiento hipotecario lo revisa con el comprador y, cuando hace falta, busca el banco que mejor encaja con su perfil.

Para el vendedor, esto significa que la vivienda no sale del mercado para nada. Para el comprador, que no arriesga su señal a ciegas. Es una de las razones por las que las exclusivas de RK se venden en 56 días de media hasta la firma de arras y llegan a notaría sin sobresaltos: valoración con testigos de cierre, Home Staging, fotografía profesional, tour Matterport, difusión a nuestra base de compradores cualificados y a la red Alianza Sevilla (más de 85 agencias y 700 profesionales), e informe semanal de respuesta de mercado.